New Posts New Posts RSS Feed - Bài tập phương pháp thặng dư
  FAQ FAQ  Forum Search   Events   Register Register  Login Login

Bài tập phương pháp thặng dư

 Post Reply Post Reply
Author
phantom1988 View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 20/04/2009
Status: Offline
Points: 4
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote phantom1988 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Topic: Bài tập phương pháp thặng dư
    Posted: 10/06/2009 at 00:37
e có bài tập này rất mong được các pro giúp đỡ
 
ước tính giá trị của BĐS biết
 
ngoài đất đai. BĐS còn bao gồm một ngôi nhà cũ. thẩm quyền được phép là dỡ bỏ nhà cũ để xây một cửa hàng và các văn phòng ở trên
 
diện tích xây dựng là 7.000m2, hai tầng trên dùng làm văn phòng cho thuê có diện tích xây dựng mỗi tầng là 900m2, dự kiến thời gian xây dựng và hoàn tất thủ tục cho thuê là 1 năm. sau khi phát triển, cửa hàng có thể cho thuê với mức giá $20.000/năm, văn phòng là $10/m2/năm. tỉ suất sinh lời của ngành xây dựng và mua bán nhà đất là 20%, của dịch vụ cho thuê BĐS là 6%.
 
toàn bộ vốn đầu tư bằng nguồn vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm. trong đó các chi phí cho quá trình phát triển chỉ vay một nửa trong giai đoạn phát triển.
 
các chi phí cho quá trình phát triển gồm
          chi phí cho việc phá bỏ căn nhà cũ và dọn mặt bằng $2.800
          chi phí xây dựng $300/m2
          chi phí thiết kế và giám sát thi công chiếm 12% chi phí xây dựng
chi phí quảng cáo và môi giới cho thuê BĐS chiếm 3% giá trị BĐS
phí chuyển quyền sử dụng đất khoảng 4% giá đất.
 
các bác chú ý các phần đỏ giải thích cho e với. thanks!
Back to Top
nganguyenhvnh View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 11/06/2009
Location: hanoi
Status: Offline
Points: 4
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote nganguyenhvnh Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 11/06/2009 at 15:56
hì chào cậu
bài này dùng phương pháp thặng dư là đúng jùi
tớ nghĩ
a/doanh thu phát triển
cho thuê cửa hàng và văn phòng là
tổng Sxd:7000 mà Sxd văn phòng là 900*2=1800
 
vậy Sxdcửa hàng là 5200
thu từ cho thuê
(20000+10*900*2):6%=633333,33
doanh thu thuần từ việc cho thuê
97%*633333,33
chi phí phát triển là
chi phi phá bỏ là 2800
chi phi xd:300*7000
chi phí thiết kế
12%*300*7000
sau  t chi phi l vay
10%*(2800+300*7000+12%*300*7000);2
t loi nhuan nndt20%(tong cua chi phi trn)
t  chi ph ph trin
sau do tinh t d p
mummim
Back to Top
phantom1988 View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 20/04/2009
Status: Offline
Points: 4
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote phantom1988 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 13/06/2009 at 22:14
thanks nhé.bạn cũng học ngân hàng àh.
tớ muốn hỏi vài chỗ nhé
phần thu nhập từ hoạt động cho thuê tại sao lại chia cho 6% nhỉ, giải thích giùm tớ nhé. như các bài khác không cho tỉ lệ này thì vẫn tính bình thường có sao đâu
thứ 2, phần chi phí quảng cáo thì đề cho là 3% của giá đất, bạn tính là 3 % phần thu từ hoạt động cho thuê BĐS. 2 cái này liên quan tới nhau như thế nào?
thứ 3, phần vay ngân hàng ngoài việc chi cho các khoản chi phí phát triển, tiền mua đất và tiền trả phí chuyển quyền sử dụng đất còn chi cho khoản nào nữa không (điều này liên quan đến phần tính chi phí cấp vốn khi đầu tư vào đất)? thanks again
ah cho t xin email hoặc nick chat của ấy cho tiện liên lạc nhé
Back to Top
angel_devil View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới
Avatar

Joined: 14/06/2009
Location: hà lội
Status: Offline
Points: 2
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote angel_devil Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 14/06/2009 at 13:03
Nếu tớ không nhầm thì bài này là bài 13.
1. Thu nhâpj từ cho thuê ở đây là thu nhập 1 năm. Trong khi để tính giá trị phát triển thì mình phải tính được  toàn bộ khoản thu nhập trong tương lai quy hết về hiện tại. Mà việc cho thuê BDS thì theo như thầy Đạt nói thì coi là vĩnh viễn nếu đề không cho số năm. Nên bạn chi cho 6%.
2. Đề cho chi phí quảng cáo là 3% giá trị BDS. BDSở đây được hiểu là giá trị cái tòa nhà bạn cho thuê.
3. phần vay Ngân hàng ngoài các khoản trên thì chả còn cái gì nữa :)):)).
Mai thi tốt nhá

Chủ tịch CLB CG
Back to Top
phantom1988 View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 20/04/2009
Status: Offline
Points: 4
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote phantom1988 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 14/06/2009 at 23:53
hehe pro wa. got it. thanks and good luck for you!
Back to Top
huongnt View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 03/04/2010
Status: Offline
Points: 13
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote huongnt Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 03/04/2010 at 11:51
cho e hỏi với. cái phí chuyển quyền sử dụng đất 4% giá đất tính vào đâu ạ?sao trong bài giải e ko thấy nhỉ? các bác giải thích dùm cái..
Back to Top
Mr.Quang_AOF View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới
Avatar

Joined: 26/12/2009
Location: ha noi
Status: Offline
Points: 25
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote Mr.Quang_AOF Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 03/04/2010 at 12:14
tại bài này các anh chị ấy chưa giải hết đến cuối nên bạn ko thấy cái phí chuyển quyền sử dụng đất 4% tính vào đâu thui!chúng ta cùng giải típ nào: sau khi tính được giá trị thặng dư của đất như trên "các anh chị đã làm"bi jo chúng ta sẽ tính giá của mảnh đất này:
gọi giá trị của mảnh đất trống là  X ta có chi phí để công ti có QSD là 0,04X.
chi phí cấp vốn vào đất trống à (X+0,04X)x10%=0,104X
tổng chi phí đầu tư vào đất là X+0,04X+0,104X=1,144X
lưoij nhuận yêu cầu là:20%x1.144X=0,2288X
giá trị đầu tư vào đất trống là 1.144X+0,2288X=1,3728X=giá trị thặng dư của đất =>X ok!
mong mọi người chỉ giáo!
Dylan, SH lăng tương ngộ
Xe đạp, đi bộ bất tương phùng!
Back to Top
khanh911 View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 16/02/2010
Status: Offline
Points: 17
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote khanh911 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 04/04/2010 at 12:31
trường NH và TC đều có phương pháp là trừ các khoản quảng cao môi giới vào doanh thu phát triển để được doanh thu thuần, nhưng mình thấy các bài giải của mấy anh khác đã đi làm ở đây lại tính khoản đo vào chi phí phát triển. xin mọi người cho ý kiến về vấn đề này nhé.
Back to Top
Mr.Quang_AOF View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới
Avatar

Joined: 26/12/2009
Location: ha noi
Status: Offline
Points: 25
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote Mr.Quang_AOF Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 04/04/2010 at 14:21
theo mình làm như các anh chị là đúng roài! ko được trừ vào doanh thu mà phải cộng vào chi phí phát triển vì nó là một loại chi phí mà theo tiêu chuẩn số 10 cũng làm vậy rùi mà!
Dylan, SH lăng tương ngộ
Xe đạp, đi bộ bất tương phùng!
Back to Top
khanh911 View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 16/02/2010
Status: Offline
Points: 17
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote khanh911 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 04/04/2010 at 17:02
bạn Quang cũng học AOF à, khoa nào vậy?
tớ cũng thấy rõ là như vậy, nhưng trường mình các thầy cô và trong giáo trình đều tính vào doanh thu nên tớ thấy thắc mắc.
Back to Top
Mr.Quang_AOF View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới
Avatar

Joined: 26/12/2009
Location: ha noi
Status: Offline
Points: 25
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote Mr.Quang_AOF Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 04/04/2010 at 17:54
mình ở lớp chuyên ngành! năm thứ 3 ! đúng là trong giáo trình của bọn mình là như vậy!  thiếu rất  so với tiêu chuẩn! trong giáo trình viết về phương pháp này tính " tổng giá trị của sự phất triển" còn trong tiêu chuẩn là "tổng doanh thu"! nên nó như vậy! mà thực ra thì 2 cách tính này đưa ra kết quả cuối cùng là giống nhau thui! chỉ là trừ trước hay trừ sau thui mà!

Dylan, SH lăng tương ngộ
Xe đạp, đi bộ bất tương phùng!
Back to Top
huongnt View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 03/04/2010
Status: Offline
Points: 13
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote huongnt Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 05/04/2010 at 10:49
hì. thế các bạn nghĩ thế nào nếu giải thích: vì chi phí cho môi giới ,QC ko nằm trong giai đoạn phát triển  mà nằm trong giai đoạn bán( cho thuê) nên ko tính vào chi phí phát triển ,mà phải trừ vào doanh thu.

Back to Top
khanh911 View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 16/02/2010
Status: Offline
Points: 17
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote khanh911 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 05/04/2010 at 20:54
Originally posted by Mr.Quang_AOF Mr.Quang_AOF wrote:

mình ở lớp chuyên ngành! năm thứ 3 ! đúng là trong giáo trình của bọn mình là như vậy!  thiếu rất  so với tiêu chuẩn! trong giáo trình viết về phương pháp này tính " tổng giá trị của sự phất triển" còn trong tiêu chuẩn là "tổng doanh thu"! nên nó như vậy! mà thực ra thì 2 cách tính này đưa ra kết quả cuối cùng là giống nhau thui! chỉ là trừ trước hay trừ sau thui mà!


uh.biết là kết quả giống nhau nhưng đi thi lấy bằng thì người ta đâu chỉ chấm kết quả. chắc là thi ở trường thì làm theo giáo trình, còn không thì làm theo tiêu chuẩn.hjx.
Back to Top
minhchau_21 View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 06/04/2010
Location: ha noi
Status: Offline
Points: 2
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote minhchau_21 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 06/04/2010 at 21:16
oạch. theo mình thấy chỉ một số trường hơp cho kết quả giống nhau mà thôi. nếu như bài cho như trên "toàn bộ vốn đầu tư bằng nguồn vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm. trong đó các chi phí cho quá trình phát triển chỉ vay một nửa trong giai đoạn phát triển" thì CF trả lãi sẽ tăng thêm do CF trong quá trình phát triển có thêm phần CF QC
chau
Back to Top
minhchau_21 View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 06/04/2010
Location: ha noi
Status: Offline
Points: 2
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote minhchau_21 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 06/04/2010 at 21:28
nếu như CF về QC thuộc CF phát triển vậy nếu đề bài cho như trên sao ko tính phần lãi cho CF phát triển.
mình mới học môn này nên vẫn còn nhìu điều chưa bít mong mọi người chỉ bảo.
chau
Back to Top
khanh911 View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 16/02/2010
Status: Offline
Points: 17
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote khanh911 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 06/04/2010 at 23:01
Mình giải lại theo giáo trình của trường mình:

1. Doanh thu bán BĐS:
- Cho thuê cửa hàng 1 năm: 20.000 $
- Cho thuê văn phòng 1 năm: 10$ x 2 x 900m2 = 18.000 $
- Tổng thu 1 năm: 38.000$
- Tỷ lệ chiết khấu: 6%
- Giá trị BĐS sau khi phát triển: 38.000/6% = 633.333,333 $ (1)
2. Chi phí bán:
- Quảng cáo và môi giới: 633.333,333 x 3% = 19.000 $ (2)
3. Doanh thu thuần: (1) - (2) = 614.333,333 (3)
4. Chi phí phát triển:
a. Chi phí xây dựng:
- Dọn dẹp mặt bằng: 2.800 $
- Xây dựng: 30$ x 7000m2 = 210.000 $ (4)
- Thiết kế giám sát: (4) x 12% = 25.200 $
Tổng chi phí xây dựng: 238.000 $ (5)
b. Chi phí lãi vay:
- Lãi vay: 10% x 238.000 x 0.5 = 11.900 $ (6)
Tổng chi phí:  (5) + (6) = 249.900 $ (7)
c. Lợi nhuận cho nhà đầu tư xây dựng:
(7) x 20% = 49.980 $ (8)
5. Giá trị đầu tư vào đất đai: (3) - (7) - (8) = 314.453,333 $
- Giá đất: X
- Phí CQSD đất: 0,04X
- Lãi vay: (X+0,04X) x 10% = 0,104X
- Lợi nhuận của NĐT: 20% x (0,04X + 0,104X) = 0,2288X
Ta có: 0,04X + 0,104X + 0,2288X = 314.453,333
=> Giá trị mảnh đất: 229.059,83 $

Back to Top
pepin_90 View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 03/04/2010
Status: Offline
Points: 1
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote pepin_90 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 06/04/2010 at 23:25
huhu mynh ko hiu? tham
dynh. gia" tr3n lop thay zao' zay chan ph3`
Back to Top
khanh911 View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 16/02/2010
Status: Offline
Points: 17
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote khanh911 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 07/04/2010 at 00:17
Originally posted by pepin_90 pepin_90 wrote:

huhu mynh ko hiu? tham
dynh. gia" tr3n lop thay zao' zay chan ph3`

bạn viết rõ ra và có dấu nhé. mình không hiểu.
Back to Top
jolie_bee0902 View Drop Down
Admin Group
Admin Group
Avatar

Joined: 15/12/2008
Status: Offline
Points: 185
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote jolie_bee0902 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 07/04/2010 at 08:18
Originally posted by pepin_90 pepin_90 wrote:

huhu mynh ko hiu? tham
dynh. gia" tr3n lop thay zao' zay chan ph3`
Nhắc nhở bạn pepin_90 viết tiếng việt rõ ràng
Có thời cưỡi ngựa bắn cung. Hết thời cưỡi chó lấy thun bắn ruồi
Back to Top
tieuchipco View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới
Avatar

Joined: 15/10/2010
Location: tphcm
Status: Offline
Points: 1
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote tieuchipco Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 15/10/2010 at 21:42

THẨM ĐỊNH GIÁ  BĐS CÓ CÁC THÔNG TIN:

PHẦN A: THÔNG TIN CHUNG VỀ BĐS

-      Khách hàng yêu cầu: CTCP Đại Phát

-      BĐS yêu cầu định giá: quyền sử dụng đất và công trình xây dựng tại số 65 NTD-quận X-thành phố Y

-      Mucj đích định giá: Làm cơ sở bán đấu giá

-      Thời gian định giá: tháng 10-2008

 PHẦN B: KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH HIỆN TRƯỜNG

I.             ĐẶC ĐIỂM PHÁP LÝ

-      Chưa có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất

-      Quyết định số 28/QĐ-UB của UBND tp Z cho phép chuyển khu đất này sang mục đích sử dụng đất dân cư

-      Giấy phép xây dựng số 12/GP của Sở XD cấp

-      Bản vẽ hiện trạng kiến trúc về mặt bằng tổng thể và vị trí các hạng mục công trình xây dựng được bố trí trên toàn bộ lô đất cần định giá

-      Bản đồ hiện trạng vị trí ngày 15-04-2008 của trung tâm kiểm định bản đồ và Sở Tài nguyên môi trường

II.           ĐẶC ĐIỂM KINH TẾ KỸ THUẬT

2.1         ĐẶC ĐIỂM QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

-      Tổng diện tích khuôn viên 2550 m2 (34m x 75 m). Nằm trong hẻm nhựa cụt rộng 6m, cách trục đường chính khoảng 60m, hình dáng ko vuông vức

-      Tình trạng: CSHT tương đối tốt, hướng lưu thông thuận lợi

-      Hiện trên đất có công trình xây dựng là nhà xưởng, đang ko sản xuất

-      BĐS định giá được phép và có khả năng phát triển thành khu chung cư

2.2         CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG

-      Nhà xưởng: được xây dựng từ năm 1994. Diện tích 270m2, kèo dầm bê tong cốt thép. Nền xi măng, tường gạch dày 20m quét vôi, cửa sổ bằng sắt nhiều chỗ bị gỉ và vênh, mái BTCT, cửa chính bằng khung sắt tấm thép hai cánh kéo ngàng đã cũ, công trình xây dựng bị thấm nước nhiều chỗ

-      Nhà ăn: được xây dựng năm 94. Diện tích 150m2, nền lót gạch bông T.Quốc 20x20 cm nhiều nơi gạch bị vỡ, các góc tường đều bị thấm nước và nứt, vách ngăn bằng gạch xây lửng dày 15cm, cửa khung thép, mái tôn bị cong nhiều chỗ

-      Công trình phụ: Diện tích 80m2, nền lót gạch ceramic 10x10cm, tường bao xây gạch dày 10cm ốp gạch ceramic 20x20cm, cũ, phía trên quét vôi, trần ván ép,cửa đi bằng thép tấm mới được quét sơn lại

PHẦN C. ĐÁNH GIÁ CHẤT LƯỢNG CÔNG TRÌNH

% GIÁ TRỊ CÒN LẠI CỦA CÔNG TRÌNH

-      Nhà xưởng: 56,6579%

-      Nhà ăn: 49,3263%

-      Công trình phụ: 46,2316%

PHẦN D. CÁC THÔNG TIN ĐIỀU TRA VỀ KHU ĐẤT

          THÔNG TIN VỀ QUY HOẠCH KIẾN TRÚC CỦA KHU ĐẤT

-      Quy hoạch: Khu dân cư hiện hữu

-      Mât độ xd tối đa: 60%

-      Tong diện tích được sử dụng 100%

-      Tổng số tầng xây dựng: 3 tầng

-      Phương án đầu tư: xd chung cư cho người có thu nhập trung bình. Dự án đầu tư trong 2 năm kể cả năm đầu

I.             CÁC THÔNG TIN TỔNG QUÁT

-      CP quản lý và CP bán: 2% ( tính trên tổng doanh thu bán dự án)

-      Tỷ suất lợi nhuận nhà đầu tư: 10%( tính trên tổng doanh thu)

-      CP khảo sát, thiết kế 70.000 đ/m2 ( tính trên dt sàn xây dựng)

-      CP đầu tư cơ sở hạ tầng: 150.000 đ/m2 ( tính bình quân cho 1m2 đất)

-      CP mua công trình xây dựng cũ bình quân: 45.000 đ/m2 ( tính bình quân cho 1m2 sàn xd công trình cũ)

-      CP thao dỡ công trình xây dựng cũ: 25.000 đ/m2 ( tính bình quân cho 1m2 sàn xd công trình cũ)

-      Tỷ lệ thu hồi công trình xây dựng cũ: 15% ( trên đơn giá mua công trình xd cũ)

-      CP chuyển mục đích sử dụng đất 100% (tính trên dtxd)

-      Hệ số chiết khấu: 12,5%. Công trình xây dựng hoàn thành trong 1 năm

-      Tỷ lệ bán DTXD

+ Năm 1: 70% trên DT sàn XD

+Năm 2: 30% trên DT sàn XD

Qua thu thập thông tin được biết:

-      Đơn giá quyền sử dụng đất của Nhà nước: 30.500 đ/m2

-      Đơn giá xd công trình cũ

+Nhà xưởng: 1 triệu 2 /m2

+Nhà ăn: 700.000 đ/m2

+Công trình phụ: 400.000 đ/m2

-      Đơn giá bán DT sàn XD dự kiến trong năm 1: 3.000.000 đ/m2

-      Đơn giá bán DT sàn XD dự kiến trong năm 2: 3.180.000 đ/m2

-      Đơn giá xd trên m2 sàn xd công trình dự kiến là 1.450.000 đ/m2

-      Đối với d.tích 20m đầu tính = 100% mức giá mặt tiền. Đối với dt còn lại tính = 80% mức giá phần diện tích  đầu

-      Giả sử toàn bộ chi phí cho việc đầu tư ban đầu phải vay từ ngân hàng với lãi suất 10,2%/ năm, tỷ lệ trả nợ gốc 100% trong năm 1

II.           THÔNG TIN VỀ ĐỘNG THÁI THỊ TRƯỜNG VÀ NGƯỜI MUA TIỀM NĂNG

Tại thời điểm định giá, giao dịch BĐS trong khu vực bất động sản định giá rất trầm lắng. Giao dịch thành công ít. Thị trường BĐS theo đánh giá của các chuyên gia về định giá bđs tại thời điểm hiện nay là đóng băng

PHẦN E. KẾT QUẢ THU THẬP THÔNG TIN

I.             CÁC BĐS SO SÁNH                                         ĐVT: Triệu đồng/m2

-      BĐS SS1(số 120 NTD) diện tích khuôn viên 41,8 m2; dtxd: 104,5 m2. Nhà mặt tiền, cách tài sản định giá 300m, tiện mở văn phòng. Pháp lý: chủ quyền hồng. Giá thị trường SDĐ : 3,187 trđ/m2( tính trên 1 mét vuông đất)

-      BĐS SS2(số 225 NTD) diện tích khuôn viên 97,18 m2; dtxd: 380 m2. Nhà mặt tiền, cách tài sản định giá 400m, tiện kinh doanh buôn bán. Pháp lý: chủ quyền hồng. Giá thị trường SDĐ : 3,021 trđ/m2( tính trên 1 mét vuông đất)

-      BĐS SS3(số 44 NTD) diện tích khuôn viên 89,54 m2; dtxd: 89,54 m2. Nhà hẻm cụt, khu dân cư ổn định, cách tài sản định giá 30m. Pháp lý: chủ quyền hồng. Giá thị trường SDĐ : 2,760 trđ/m2( tính trên 1 mét vuông đất)

II.           TỶ LỆ ĐIỀU CHỈNH GIÁ GIỮA BĐS SO SÁNH VÀ BĐS ĐỊNH GIÁ

Điều chỉnh các  BĐS so sánh về BĐS chuẩn giả định có những đặc điểm tương tự BĐS định giá (BĐS chuẩn có chủ quyền tư nhân, mặt tiền đường hoàn chỉnh và quy mô diện tích khoản 40-100m2 tại khu vực BĐS định giá). Tỷ lệ điều chỉnh( hay hệ số điều chỉnh) theo đánh giá của các chuyên viên thẩm định hiện trạng được thể hiện như sau:

-      Tổng điều chỉnh của ss1 là -13%

-      Tổng điều chỉnh của ss2 là -9%

-      Tổng điều chỉnh của ss1 là -1%

Ghi Chú :(-) BĐS so sánh tốt hơn định giá

 ai giai jum voi

su dung ca 3 phuong phap minh dang roi len day

maithao
Back to Top
bimbim_zonzon View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới
Avatar

Joined: 03/04/2011
Location: hn
Status: Offline
Points: 3
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote bimbim_zonzon Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 09/04/2011 at 15:57
mọi người ơi cho tớ hỏi
chi pí nắm giữ lô đất thì có bao gồm giá mua đất trong đó không
chi phí nắm giữ lô đất và chi phí mua giữ đất có khác gi nhau không
thanks trước^^
Back to Top
bimbim_zonzon View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới
Avatar

Joined: 03/04/2011
Location: hn
Status: Offline
Points: 3
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote bimbim_zonzon Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 09/04/2011 at 16:05
 cho mình hỏi ở bài trên tỉ suất sinh lời nó là gì vậy
có phải là lợi nhuận dn đòi hỏi không
mình mới học môn này nên nhiều chỗ chưa hiểu mong mọi người chỉ giáo
ở để bài mình thấy tỉ suất sinh lời của ngành xây dựng và mua bán nhà đất là 20%, của dịch vụ và cho thuê CH là 6%
20% và 6% là tính trên cái j
hjx
Back to Top
kingh View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới
Avatar

Joined: 28/08/2008
Location: DakNan
Status: Offline
Points: 5
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote kingh Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 18/04/2011 at 17:51
Thuế GTGT năm ở đâu trong bài tập (nếu có). Tại sao VD về PP thặng dư lại k giả thiết thêm phần thuế VAT?
Kiên trì, nhẫn nại là aazz
Back to Top
westlife_1205 View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 16/05/2012
Status: Offline
Points: 12
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote westlife_1205 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 19/05/2012 at 11:35
cho mình hỏi sao chi phí xây dựng lại chỉ nhân với 7000m2 còn 2 tầng *900m2 nữa mà
bạn làm ơn giải thích lại cho mình sao lại chia doanh thu cho 6% đc k
mình chưa hiểu phần này lắm
cám ơn bạn nhiều
Back to Top
westlife_1205 View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 16/05/2012
Status: Offline
Points: 12
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote westlife_1205 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 19/05/2012 at 11:39
sao có người thắc mắc giống mình rồi mà không thấy ai trả lời vậy ạ
ai biết làm ơn chỉ dùm em đi ạ
Back to Top
xinhtrainq View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 17/08/2010
Status: Offline
Points: 36
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote xinhtrainq Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 20/05/2012 at 19:40
Originally posted by westlife_1205 westlife_1205 wrote:

sao có người thắc mắc giống mình rồi mà không thấy ai trả lời vậy ạ
ai biết làm ơn chỉ dùm em đi ạ

6% là tỷ suất chiết khấu, ở đây họ dùng pp vốn hóa trực tiếp vì dòng tiền là vô hạn
Tỷ suất CK thực ra họ làm vậy là ko đúng lắm. Cái này là cái dễ gây tranh cãi nhất.
Tỷ suất CK là chi phí vốn, nên ở đây chính là mức sinh lời từ việc cho thuê là 6%.
Nhưng theo TT 145 thì nó phải là lãi suất cho vay đầu tư BĐS, như trong đề bài là 10%.
Nhìn chung chẳng ai hoàn toàn đúng vì họ chưa làm rõ tỷ suất CK là gì. Áp đặt 1 mức như TT của Bộ là điều không nên.
Tôi có làm chuyên đề tốt nghiệp về đề tài này nên quan điểm của tôi là như vậy.


Edited by xinhtrainq - 20/05/2012 at 19:43
Back to Top
westlife_1205 View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 16/05/2012
Status: Offline
Points: 12
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote westlife_1205 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 21/05/2012 at 11:08
cảm ơn bạn.phần này khó hiểu thật
mình đang học phần này.làm bài tập xong rồi nhưng cô giáo mà hỏi lại chẳng biết giải thích thế nào.khó thật
Back to Top
thanhhuyenth91 View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 18/12/2012
Location: nge an
Status: Offline
Points: 1
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote thanhhuyenth91 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 18/12/2012 at 22:44
mọi người ơi.giúp mình với.bài tập môn này mình tính sai 1 yếu tố là bị sai kết quả lun
Back to Top
 Post Reply Post Reply
  Share Topic   

Forum Jump Forum Permissions View Drop Down



This page was generated in 0.453 seconds.
Công ty CP Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam
Địa chỉ: P.108A & P.304 Tòa nhà Building, số 23 Láng Hạ, phường Thành Công, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội.
Tel: 04.66755933 - 04.35190259 - 04.85875295 Fax: 04.35190018
Website: www.tdg.com.vn; www.dinhgia.com.vn; www.appraisal.com.vn