New Posts New Posts RSS Feed - bài tập phương pháp thặng dư
  FAQ FAQ  Forum Search   Events   Register Register  Login Login

bài tập phương pháp thặng dư

 Post Reply Post Reply
Author
huongnt View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 03/04/2010
Status: Offline
Points: 13
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote huongnt Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Topic: bài tập phương pháp thặng dư
    Posted: 03/04/2010 at 10:30
Chào các anh chị ạ! e  mới bắt đầu học định giá tài sản,rất mong đc mng chỉ bảo.hì,e  có bài tập nì muốn tham khảo bài giải của mọi ng ạ..
BĐS là 1 ngôi nhà cũ bị bỏ trống có toàn quyền ở hữu nằm trên 1 đg phố chính. hiện nay ng ta có kế hoạch phtá triển tại đây1 cửa hàng và văn phòng cho thuê hiện đại : cửa hàng ở tầng 1 với mặt tiền rộng 20m,sâu 60m.tầng 2 và 3 dùng làm VP với lối đi riêng từ đường chính,diện tích xây dựng mỗi tầng là 1000m2 và diện tích sử dụng mỗi tầng là 940m2. giả sử thời gian  phát triển là 1 năm, các chi phí cho quá trình phát triển này bao gồm:
 chi phí phả bỏ căn nhà cũ và dọn mặt bằng : 1500 USD
 chi phí xây dựng cửa hàng: 90 usd/m2; chi phí xây dựng vp:1200usd/m2 và chi phí khác bằng 12% chi phí xây dựng
 trừ chi phí phá dỡ nhà cũ đc vay toàn bộ , còn lại các chi phí  cho quá trình phát triển đc vay 1 nửa bằng vốn vay ngân hàng với lãi suất 12%/năm
 dự kiến sau khi phát triển , cửa hàng sẽ cho thuê với mức giá 30000 usd/năm. vp cho thuê với mức giá 15 usd/m2/năm. lãi suất vốn hóa là 6.25%/năm
yêu cầu:
1,xđ giá trị thặng dư của đất đai? biết chi phí bán BĐS sau khi phát triển là 3% thu nhập và lợi nhuận nhà đầu tư đòi hỏi là 20% tổng số chi phí bỏ ra trong quá trình phát triển.
2, xđ giá cả của đất đai? biết chi phí chuyển quyền sử dụng đất bằng 4% giá đất.lãi suất cho vay của khoản đầu tư vào đất là 12%/năm, lơi nhuận nhà đầu tư đòi hỏi là 20% của tổng chi phí của mua và giữ đất.
Back to Top
huongnt View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 03/04/2010
Status: Offline
Points: 13
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote huongnt Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 03/04/2010 at 10:46
e muốn hỏi là cái lãi suất vốn hóa là 6,25% tính vào đâu ạ? có phải là tính vào phần giá trị phát triển ko ạ?
mọi ng giải thích cho e với
Back to Top
Mr.Quang_AOF View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới
Avatar

Joined: 26/12/2009
Location: ha noi
Status: Offline
Points: 25
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote Mr.Quang_AOF Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 03/04/2010 at 10:47
mình cũng vừa mới học đến phương pháp này nên đọc bài tạp này thấy kho qua cơ : mà trong bài hình nhu là không cho bít thời gian sử dụng của tòa nhà mới xây nhỉ? ko bít tính tổng thu nhập thế nào! mong mọi người giải giúp !
Dylan, SH lăng tương ngộ
Xe đạp, đi bộ bất tương phùng!
Back to Top
huongnt View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 03/04/2010
Status: Offline
Points: 13
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote huongnt Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 03/04/2010 at 10:49
đề bài ko cho thời gian sử dụng , mình có thể coi là vĩnh viễn ko nhỉ?^^
Back to Top
Mr.Quang_AOF View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới
Avatar

Joined: 26/12/2009
Location: ha noi
Status: Offline
Points: 25
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote Mr.Quang_AOF Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 03/04/2010 at 11:14
mình nghĩ là không thể coi là vĩnh viễn được ! mà mình cũng ko bít nữa! 
Dylan, SH lăng tương ngộ
Xe đạp, đi bộ bất tương phùng!
Back to Top
Mr.Quang_AOF View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới
Avatar

Joined: 26/12/2009
Location: ha noi
Status: Offline
Points: 25
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote Mr.Quang_AOF Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 03/04/2010 at 11:19
a` mình hỏi với (mình mới học nên ko bit mới dọc qua a`) xác định giá trị thặng dư của đất thì cách thức làm như thế nào" mà nó là cái j ấy nhỉ"hì! còn theo mình tính giá mảng đất này nên dùng PP đầu tư vì PP thặng dư chỉ dung cho các BDS đơn giản có nghĩa là dự án có thể hoàn vốn trong vòng 1nam or2nawm thui! nếu ko thì kết quả ko được chính xác lăm!
Dylan, SH lăng tương ngộ
Xe đạp, đi bộ bất tương phùng!
Back to Top
huongnt View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 03/04/2010
Status: Offline
Points: 13
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote huongnt Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 03/04/2010 at 11:24

PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ

 

1/ Cơ sở lý luận

2/ Các trường hợp áp dụng

3/ Nguyên tắc áp dụng

4/ Các bước tiến hành

5/ Những điều cần xem xét và hạn chế của phương pháp

6/ Ví dụ

1/ Cơ sở lý luận

     Giá trị vốn hiện tại của BĐS chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định trừ tất cả các chi phí phát sinh tạo ra sự phát triển đó.

     Giá trị của sự phát triển được biểu hiện dưới hình thái giản đơn, hoàn toàn là giá trị ước tính, trừ tất cả chi phí phát sinh. Phần dư ra thể hiện mức thặng dư mà trên đó giá trị BĐS được trả.

 

2/ Nguyên tắc áp dụng

-     Sử dụng cao nhất và tốt nhất

-     Dự kiến lợi ích tương lai

3/ Các trường hợp áp dụng

     Sử dụng để thẩm định giá đối với bất động sản có tiềm năng phát triển.

     Một BĐS có thể được coi là có tiềm năng phát triển khi một bộ phận giá trị tiềm năng có thể được thể hiện bằng sự đầu tư vốn vào BĐS đó.

     - Một BĐS chưa phát triển, nhýng đã được phép hoặc có khả năng được phép

     - Một BĐS hiện hữu có tiềm năng, để nâng cấp thông qua việc thay đổi cải tạo

     - Một BĐS hiện hữu nhýng không có giá trị kinh tế, được phép phá hủy và thay thế nó

     Trong thực tế tài sản thường bị phá hủy và được tạo dựng mới trong quá trình phát triển nhằm đáp ứng những nhu cầu thay đổi của xã hội. Do đó nhà thẩm định giá thường được yêu cầu thẩm định giá trị đất đai,  nhà cửa mà chúng có thể phát triển mới hay tái phát triển.

 

4/ Các bước tiến hành

4.1.Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản cần được thẩm định có tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác: tỉ lệ sử dụng đất, tầng cao, ngành nghề được phép hoạt động, môi trường xung quanh.

4.2.Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển.

 

4.3.Ước tính tổng chi phí phát triển bao gồm:

     - Chi phí đầu tư vào đất: san lấp mặt bằng, chi phí đầu tư hạ tầng cơ sở (đường, hệ thống cấp thoát nước cho toàn khu, hệ thống điện).

     - Chi phí xây dựng xưởng hoặc cải tạo nhà xưởng.

     - Chí phí phá dỡ nhà, xưởng cũ không còn phù hợp với nhu cầu phát triển mới.

     - Chi phí liên quan đến vấn đề bán hoặc cho thuê nền đất hoặc toàn bộ các công trình đã đầu tư xây dựng trong khu đất: tiếp thị, quảng cáo…

     - Lãi vay Ngân hàng: thông thường bằng chi phí bỏ ra trước thuế nhân lãi suất Ngân hàng gắn liền với chu kỳ đầu tư.

     - Thuế.

     - Lợi nhuận cho nhà đầu tư (Công ty phát triển): lợi nhuận bình quân của ngành kinh doanh BĐS.

4.4.Lấy tổng giá trị phát triển trừ tổng chi phí phát triển để có được tổng giá trị còn lại.

 

 

Giá trị thặng dư của BĐS    = Giá trị phát triển gộp của công trình phát triển dự kiến    Chi phí phát triển bao gồm cả lợi nhuận của

công ty phát triển  (nhà đầu tư).

Công thức :  Vtd   =  Vpt   -  Cpt

Trong đó :

Vtd : Giá trị thặng dư

Vpt  : Giá trị phát triển dự kiến  

Cpt  :Chi phí phát sinh dự kiến

 

 

5/ Những điều cần xem xét và hạn chế của phương pháp

     - Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất.

     - Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.

     - Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với việc ứơc tính các chi phí và giá bán.

     - Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau.

     - Phương pháp này chưa tính đến giá trị thời gian của dòng tiền, giả định tất cả các dòng tiền xảy ra cùng một thời điểm, là không hiện thực

ở mấy bài dưới có mà bạn^^

Back to Top
Mr.Quang_AOF View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới
Avatar

Joined: 26/12/2009
Location: ha noi
Status: Offline
Points: 25
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote Mr.Quang_AOF Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 03/04/2010 at 11:49
hì! tại mình mới chỉ học có 3 PP thui còn PP này thầy gáo chưa dạy bảo về nhà xem trước đó mà! hì!và nếu như trên thì giá trị thặng dư của BDS khác j với giá cả đất dai của 2 câu hỏi của ban vậy! mình không rõ lém!trong tiêu chuẩn chỉ đề cập đến tính giá trị của BDS cần thẩm định thui



Edited by Mr.Quang_AOF - 03/04/2010 at 11:52
Dylan, SH lăng tương ngộ
Xe đạp, đi bộ bất tương phùng!
Back to Top
huongnt View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 03/04/2010
Status: Offline
Points: 13
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote huongnt Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 04/04/2010 at 09:06
theo mình thì giá trị thặng dư của BĐS thì chưa tính đến lợi nhuận của NĐT vào đất,còn giá cả của BĐS thì phải tính đến lợi nhuận của NĐT vào đất
theo mình nghĩ  là như vậy,hì.
Back to Top
khanh911 View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 16/02/2010
Status: Offline
Points: 17
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote khanh911 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 04/04/2010 at 11:52
1. Tiền thu về bán BĐS:
- Cho thuê của hàng: 30000$
- Cho thuê văn phòng: 15$ x 940 m2 x 2 = 28.200$
Tổng thu một năm: 58200$
Lãi suất vốn hóa: 6.25%
Giá trị BĐS sau khi phát triển: 58200 : 6.25% = 931200
2. Chi phí bán:
3% thu nhập: 931200 x 3% = 27.936$
3. Thu thuần về bán BĐS: 931.200 - 27.936 = 903.264 $
4. Chi phí phát triển:
a. Chi phí xây dựng:
- Mặt bằng: 1500$
- Xây dựng cửa hàng: 90$ x 20 x 60 = 108.000$
- Xây dựng VP cho thuê: 120$ x 1000 x 2 = 240000$
- Chi phí khác: 12% x (108.000 + 240000) = 41760 $
b. Chi phí lãi vay:
- Lãi tiền vay phá dỡ: 1500 x 12% = 180$
- Lãi tiền vay còn lại: (108.000+240000+41760)/2 x 12% = 23.3857,6 $
Tổng chi phí phát triển: 414.825,6 $
c. Lợi nhuận cho nhà đầu tư: 20% tổng chi phí phát triển: 82.965,12 $
5. Giá trị đầu tư vào công trình xây dựng: 497.790,72 $
6. Giá trị đầu tư vào đất đai: 902.264 - 497.790,72 = 404.473,28 $
a. Giá định giá đất là X
b. Chi phí mua đất: phí chuyển quyền sd đất: 0,04X
Lãi vay: (X+0,04X)x12% = 0,1248X
Lợi nhuận cho nhà đầu tư: 20% x (X+ 0,04X+0,1248) = 0,23296X
Giá trị đầu tư vào đất đai: 1,39776X = 404.473,28
Giá trị mảnh đất: 289.372,5 $

Trên đây là bài giải theo phương pháp làm mà cô giáo mình dạy. Mong mọi người góp ý.


Edited by khanh911 - 06/04/2010 at 23:06
Back to Top
khanh911 View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 16/02/2010
Status: Offline
Points: 17
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote khanh911 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 04/04/2010 at 11:53
à, theo đề bài của bạn thì chi phí xây dựng văn phòng phải sửa lại là 120$/m2 mới đúng, chứ không thì tính ra sẽ âm mất.
Back to Top
huongnt View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 03/04/2010
Status: Offline
Points: 13
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote huongnt Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 04/04/2010 at 13:05
uhm.mình cũng phải sửa lại 120 thì mới tính đc . đáp án của mình giống của bạn rùi :d
thanks b nhá!
Back to Top
huongnt View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 03/04/2010
Status: Offline
Points: 13
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote huongnt Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 04/04/2010 at 19:38
[QUOTE=khanh911]1. Tiền thu về bán BĐS:
- Cho thuê của hàng: 30000$
- Cho thuê văn phòng: 15$ x 940 m2 x 2 = 28.200$
Tổng thu một năm: 58200$
Lãi suất vốn hóa: 6.25%
Giá trị BĐS sau khi phát triển: 58200 : 6.25% = 931200
2. Chi phí bán:
3% thu nhập: 931200 x 3% = 27.936$
3. Thu thuần về bán BĐS: 931.200 - 27.936 = 903.264 $
4. Chi phí phát triển:
a. Chi phí xây dựng:
- Mặt bằng: 1500$
- Xây dựng cửa hàng: 90$ x 20 x 60 = 108.000$
- Xây dựng VP cho thuê: 120$ x 1000 x 2 = 240000$
- Chi phí khác: 12% x (108.000 + 240000) = 41760 $
b. Chi phí lãi vay:
- Lãi tiền vay phá dỡ: 1500 x 12% = 180$
- Lãi tiền vay còn lại: (108.000+240000+41760)/2 x 12% = 23.3857,6 $
Tổng chi phí phát triển: 414.825,6 $
c. Lợi nhuận cho nhà đầu tư: 20% tổng chi phí phát triển: 82.965,12 $
5. Giá trị đầu tư vào công trình xây dựng: 497.790,72 $
6. Giá trị đầu tư vào đất đai: 902.264 - 497.790,72 = 404.473,28 $
a. Giá định giá đất là X
b. Chi phí mua đất: phí chuyển quyền sd đất: 0,04X
Lãi vay: (X+0,04X)x12% = 0,1248X
Lợi nhuận cho nhà đầu tư: 20% x (X+ 0,04X) = 0,208X
Giá trị đầu tư vào đất đai: 1,3728X = 404.473,28
Giá trị mảnh đất: 294.633,8 $

Trên đây là bài giải theo phương pháp làm mà cô giáo mình dạy. Mong mọi người góp ý.
theo tớ thì  LN của NĐT = 20%.(X+0,04X+0,1248X) chứ nhỉ?
lúc trc tớ cũng tính thiếu cái nì ,sau đấy xem lại mới nhìn ra.hì,bạn xem lại nhá..
Back to Top
Mr.Quang_AOF View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới
Avatar

Joined: 26/12/2009
Location: ha noi
Status: Offline
Points: 25
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote Mr.Quang_AOF Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 05/04/2010 at 09:31
hương nói đúng đó tính lợi nhuận của nhà đầu từ phải như vây! lợi nhuận trên tổng vốn đầu tư mà!
Dylan, SH lăng tương ngộ
Xe đạp, đi bộ bất tương phùng!
Back to Top
khanh911 View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 16/02/2010
Status: Offline
Points: 17
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote khanh911 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 05/04/2010 at 20:51
okie, đúng là mình nhầm.
Back to Top
nguyetnga2522000 View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới
Avatar

Joined: 29/05/2010
Location: ha noi
Status: Offline
Points: 5
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote nguyetnga2522000 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 01/06/2010 at 06:12
minh nhan thay
trong giá trị đầu tư vào đất đai có bao gồm  chi phí lãi vay. vì chi phí nay ndt phải bỏ ra. Nhưng sau nó sẽ được vốn hóa. Khi  đó phần chi phí này sẽ được tinh vào giá trị của BĐS.
Do đó theo mình làm như bạn khanh911 là đúng
Back to Top
buithithuyhieu View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới
Avatar

Joined: 10/03/2012
Location: Ha Noi
Status: Offline
Points: 1
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote buithithuyhieu Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 10/03/2012 at 23:06
Theo toi doc lai de:lơi nhuận nhà đầu tư đòi hỏi là 20% của tổng chi phí của mua và giữ đất.do vay loi nhuan cho nha dau tu bao gom ca lai vay
Thuyhieu
Back to Top
tathihan View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 14/05/2012
Status: Offline
Points: 3
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote tathihan Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 14/05/2012 at 09:29
Bạn ơi, nếu đề bài cho thêm cả chi phí quảng cáo để bán nhà thì cho vào giá trị của sự phát triển hay chi phí của sự phát triển?
Back to Top
tuanhung.dgts View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực
Avatar

Joined: 20/06/2012
Location: Hà Nội
Status: Offline
Points: 82
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote tuanhung.dgts Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 27/05/2013 at 07:19
Originally posted by tathihan tathihan wrote:

Bạn ơi, nếu đề bài cho thêm cả chi phí quảng cáo để bán nhà thì cho vào giá trị của sự phát triển hay chi phí của sự phát triển?


Cho vào giá trị của sự phát triển bạn ạ :D

Doanh thu dự kiến - chi phí quảng cáo, bán hàng = dtt
Back to Top
taivaluation View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực


Joined: 09/09/2013
Location: TpHCM
Status: Offline
Points: 56
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote taivaluation Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 26/12/2013 at 22:22
Vậy cuối cùng bài này là mình làm pp nào đây mấy anh chị

Back to Top
 Post Reply Post Reply
  Share Topic   

Forum Jump Forum Permissions View Drop Down



This page was generated in 0.688 seconds.
Công ty CP Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam
Địa chỉ: P.108A & P.304 Tòa nhà Building, số 23 Láng Hạ, phường Thành Công, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội.
Tel: 04.66755933 - 04.35190259 - 04.85875295 Fax: 04.35190018
Website: www.tdg.com.vn; www.dinhgia.com.vn; www.appraisal.com.vn