New Posts New Posts RSS Feed - Bài tập PP thặng dư
  FAQ FAQ  Forum Search   Events   Register Register  Login Login

Bài tập PP thặng dư

 Post Reply Post Reply
Author
Mr.Dean View Drop Down
Moderator Group
Moderator Group
Avatar

Joined: 18/09/2008
Status: Offline
Points: 525
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote Mr.Dean Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Topic: Bài tập PP thặng dư
    Posted: 31/10/2008 at 00:51
Mọi người thử sức nhé!

Thẩm định giá một lô đất sản xuất nông nghiệp, diện tích 15.000 m2 ven đô thị, nay được phép chuyển sang đầu tư khu dân cư thương mại.

-       Dự kiến một phần phân lô bán nền đất, một phần xây dựng chung cư 10 tầng theo cơ cấu:

-       + 40% đất thương phẩm dùng cho phân lô bán nền, trong đó 20 nền để xây dựng nhà phố liên kế có diện tích 100 m2/ nền và 4 nền xây dựng biệt thự có diện tích đất là 250 m2/nền.

-       + 60% dành cho xây dựng chung cư.

-       Giá bán căn hộ chung cư chưa có thuế GTGT bình quân 5.000.000 đ/m2,

-       Tổng diện tích căn hộ bán được bằng 75% tổng diện tích sàn xây dựng

-       Giá bán nền đất theo thị trường trong khu vực: loại 100m2/nền  = 3.000.000 đ/m2, loại 250m2/nền =  2.700.000 đ/m2.

-       Chi phí đầu tư hạ tầng tương đương hạ tầng của khu vực này, bình quân: 200.000 đ/m2.

-       Chi phí về quy hoạch: 300.000.000 đ.

-       Chi phí về bán:  1% doanh thu.

-       Chi phí xây dựng chung cư bình quân : 3.000.000đ/m2.

-       Nhà đầu tư phải vay Ngân hàng 50% trên chi phí xây dựng, lãi suất 10%/năm.

-       Giá đất theo quy định của Nhà nước tại địa điểm này: đất ở 800.000 đ/m2, đất nông nghiệp 72.000 đ/m2.

-       Tỷ lệ sử dụng đất theo quy định 50%.

-       Dự án được thực hiện trong 12 tháng

-       Lãi cho nhà đầu tư 20% trên giá trị đất cộng chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí quy hoạch, tiền chuyển mục đích sử dụng đất.



Edited by Mr.Dean - 03/11/2008 at 15:04
Back to Top
builuyen84 View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực
Avatar

Joined: 14/10/2008
Location: Ha Noi
Status: Offline
Points: 183
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote builuyen84 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 03/11/2008 at 14:24
Anh Dean cho em hỏi với, tầng hầm trong toà nhà này có dùng để kinh doanh không ạ. Với lại, có phải có toà nhà này có 1 tầng hầm, 2 tầng đế là trung tâm thương mại, 17 tầng là căn hộ chung cư, vậy 55.500m2 là anh tính cho 17 tầng căn hộ hay 18 tầng bao gồm cả 1 tầng penthouse nữa ạ?
Back to Top
Mr.Dean View Drop Down
Moderator Group
Moderator Group
Avatar

Joined: 18/09/2008
Status: Offline
Points: 525
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote Mr.Dean Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 03/11/2008 at 15:02
Thực sự bài tập này khá phức tạp. Anh đã sữa lại đề cho nó đơn giản chút. Em thử sức với cái này trước nhé!
Back to Top
builuyen84 View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực
Avatar

Joined: 14/10/2008
Location: Ha Noi
Status: Offline
Points: 183
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote builuyen84 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 03/11/2008 at 16:48
Anh Dean lại cho em hỏi nha, bài mới này có vẻ đơn giản hơn bài trước, nhưng vẫn có 1 số thắc mắc ạ. Theo đầu bài thì 60% đất dành cho xây dựng chung cư, nhưng em ko thấy nói đến mật độ xây dựng, chẳng lẽ chỉ có nhà chung cư, không có đất giao thông, cây xanh àh anh?
Với lại em muốn hỏi, chi phí xây dựng nhà biệt thự nữa ạ, hay là mình chỉ xây dựng hạ tầng rồi bán luôn nền đất mà ko xây dựng nhà ạ. Anh giải đáp giúp em để em có thể thử sức với bài này nha.
mèo lười buồn ngủ
Back to Top
Mr.Dean View Drop Down
Moderator Group
Moderator Group
Avatar

Joined: 18/09/2008
Status: Offline
Points: 525
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote Mr.Dean Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 03/11/2008 at 17:08
Originally posted by Mr.Dean Mr.Dean wrote:

-       Dự kiến một phần phân lô bán nền đất, một phần xây dựng chung cư 10 tầng theo cơ cấu:

-       + 40% đất thương phẩm dùng cho phân lô bán nền, trong đó 20 nền để xây dựng nhà phố liên kế có diện tích 100 m2/ nền và 4 nền xây dựng biệt thự có diện tích đất là 250 m2/nền.

-       + 60% dành cho xây dựng chung cư.

-       Tỷ lệ sử dụng đất theo quy định 50%.

Đề nói rõ rồi mà! Wink
Back to Top
trongdaihaco View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực
Avatar

Joined: 10/10/2008
Location: Hải Phòng
Status: Offline
Points: 53
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote trongdaihaco Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 04/11/2008 at 10:02
Tui giải thử bà con xem nhé.
1. Diện tích đất thương phẩm: 15.000m2 x 50% = 7.500m2.
- Diện tích đất phân lô bán nền: 7.500m2 x 40% = 3.000m2
  + 2.000m2 tương ứng 20 nền - 100m2.
  + 1.000m2 tương ứng 04 nền - 250m2. 
- Diện tích đất xây dựng chung cư: 7.500m2 x 60% = 4.500m2.
  + Diện tích sàn xây dựng chung cư 10 tầng: 4.500 x 10 = 45.000m2.
2. Doanh thu phát triển:
(2.000 x 3.000.000)+(1.000 x 2.700.000)+(45.000x75%x5.000.000) = 177,45 tỷ.
3. Chi phí:
 - Đầu tư cơ sở hạ tầng: 15.000 x 200.000 = 3 tỷ
 - Chi phí quy hoạch: 0,3 tỷ
 - Nghĩa vụ TC do chuyển mục đích SD đất: 7.500 x (800.000 - 72.000) = 5,46 tỷ
 - Chi phí về bán: 1% x 177.450.000.000 = 1,7745 tỷ
 - Chi phí xây dựng chung cư: 45.000 x 3.000.000 = 135 tỷ
 - Lãi vay ngân hàng: 10% x 50% x 135.000.000.000 = 6,75 tỷ
 - Thuế chuyển quyền SD đất: 3.000 x (800.000 - 72.000) x 4% = 0.08736 tỷ
 - Lãi cho nhà đầu tư: 20% x (3 tỷ + 0,3 tỷ + 5,46 tỷ) = 1,752 tỷ
Tổng chi phí phát triển: 154,12386 tỷ
4. Giá trị lô đất: 177,45 tỷ - 154,12386 tỷ = 23.326.140.000 đồng.
Giá bình quân 1m2 đất đó là: 23.326.140.000 / 15.000 = 1.555.000đ/m2.
 
Mong các bác cho góp bài làm của em....!
 
Back to Top
handballvn View Drop Down
Admin Group
Admin Group
Avatar
Qui ẩn giang hồ

Joined: 15/10/2008
Location: Hà Nội
Status: Offline
Points: 1470
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote handballvn Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 04/11/2008 at 10:25
Hi, bác nhầm mất phần lãi cho nhà đầu tư rồi.
20% trên giá trị đất cộng chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí quy hoạch, tiền chuyển mục đích sử dụng đất.
Nguyễn Minh Tú

Công ty Cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá Đông Nam

ĐT: 0913028620

Email: 0913028620@yahoo.com
Back to Top
trongdaihaco View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực
Avatar

Joined: 10/10/2008
Location: Hải Phòng
Status: Offline
Points: 53
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote trongdaihaco Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 04/11/2008 at 10:44

sơ xuất quá... chêt ... chêt .... thật, the này đi thi là "oạch" rùi ....!

Sửa lại nha:
Lãi cho NĐT: 20%x (A + 3 tỷ + 0,3 tỷ + 5,46 tỷ)
4. Giá trị lô đất: A = 177,45 - (0,2 A + 1,752 tỷ)
1,2 A = 23.326.140.000  ==> A = 19.438.450.000 đồng.
Vậy giá trị lô đất ước tính là:  19.438.450.000 đồng.
Back to Top
tantai View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới
Avatar

Joined: 01/10/2008
Location: TP.HCM
Status: Offline
Points: 10
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote tantai Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 04/11/2008 at 11:05
Bạn tính thuế chuyển quyền sử dụng đất  3000 m2 theo mình là thiếu còn 4500 m2 xây dựng chung cư sao mi92nh không thấy bạn tính.
Minh cũng là thành viên đây có gì bạn liên hệ với minh
Tài khỏan minh là : tantai
Cám ơn nhiều.
tantai
Back to Top
Mr.Dean View Drop Down
Moderator Group
Moderator Group
Avatar

Joined: 18/09/2008
Status: Offline
Points: 525
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote Mr.Dean Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 04/11/2008 at 11:06
Originally posted by trongdaihaco trongdaihaco wrote:

sơ xuất quá... chêt ... chêt .... thật, the này đi thi là "oạch" rùi ....!

Sửa lại nha:
Lãi cho NĐT: 20%x (A + 3 tỷ + 0,3 tỷ + 5,46 tỷ)
4. Giá trị lô đất: A = 177,45 - (0,2 A + 1,752 tỷ)
1,2 A = 23.326.140.000  ==> A = 19.438.450.000 đồng.
Vậy giá trị lô đất ước tính là:  19.438.450.000 đồng.

Ở đây, đề không nhắc đến Thuế chuyển QSDĐ (chỉ có tiền chuyển mục đích SDĐ) nên bạn có thể loại khoản này ra khỏi chi phí.
--> Tổng chi phí: 152,284.5tỷ
--> Giá trị đất: A = 177,45 - 152,284.5 - 20%(A + 3 + 0,3 + 5,46)]
--> A = 23,413.5 tỷ/1,2 = 19,511.25 tỷ
Cảm ơn mọi người đã ủng hộ! Smile
Back to Top
Mr.Dean View Drop Down
Moderator Group
Moderator Group
Avatar

Joined: 18/09/2008
Status: Offline
Points: 525
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote Mr.Dean Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 04/11/2008 at 11:18
1. Chỉ chuyển 50% đất thương phẩm.
2. Đầu tư hạ tầng chứ không phải là XD hạ tầng!
3. Lãi nhà đầu tư: 20%[19,511250 + 3 + 0,3 + 5,46] = 5,654.25 tỷ
--> 12 tháng có hơn 5,5 tỷ. Em có mong muốn không? Wink
(Mới vừa trả lời xong thì cô nương này lại xóa bài. Cảnh cáo lần 1 nha Exclamation! Lần sau là không trả lời luôn! )


Edited by Mr.Dean - 04/11/2008 at 11:20
Back to Top
linhda79 View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới
Avatar

Joined: 25/07/2008
Status: Offline
Points: 16
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote linhda79 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 04/11/2008 at 11:43
Theo tôi thì chi phí xây dựng phải bao gồm cả chi phí quy hoạch và chi phí đầu tư XD cơ sở hạ tầng. Các bác có thấy đúng không
Back to Top
trongdaihaco View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực
Avatar

Joined: 10/10/2008
Location: Hải Phòng
Status: Offline
Points: 53
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote trongdaihaco Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 04/11/2008 at 12:15
Luyến Ah.
1. Đầu bài có nêu: Tỷ lệ sử dụng đất theo quy định là 50%. Nghĩa là mật độ xây dựng chỉ được phép làm 50% thôi. 50% còn lại là các công trình công cộng như: đường đi, trạm điện, cống thoát, khuôn viên cây xanh,.... Phần diện tích công cộng thì không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về chuyển mục đích sử dụng đất.
2. Theo anh thì đầu bài nêu Nhà đầu tư phải vay Ngân hàng 50% trên chi phí xây dựng, lãi suất 10%/năm chứ không đề cập đến đầu tư cơ sở hạ tầng. Chi phí xây dựng nói chung chung quá, cũng có thể là ý kiến của em là đúng. Nhưng nếu thế thì còn phải tính đến xây dựng 25 cái móng nhà nữa cơ vì luật không cho phép bán đất trống mà phải xong phần móng mới được bán.
3. Lãi chi NĐT anh đã tính lại rồi đấy thôi, khoảng 5,64 tỷ cơ mà. Tổng chi phí khoảng 158 tỷ; trong đó: - Vốn vay (như anh tính) là: 67,5 tỷ
- Vốn tự có là 90,5 tỷ thôi. Bỏ ra 90,5 tỷ để thu về lợi nhuận 5,64 tỷ.
 
Anh Dean ah.
Theo tui thì phải tính thuế chuyển quyền SD đất chứ?
Vì: đây là phân lô bán nền giống như chuyển nhượng đất. Nếu anh đi mua nền nhà đó mà không có GCN QSD đất của nền đó anh thấy có ổn không?
vấn đề này tui cũng chưa chắc lắm mong bác chỉ giáo thêm.
 
Tantai ah!
Theo mình thì 4.500m2 để xây dựng chung cư 10 tầng thì không phải nộp tiền chuyển quyền sử dụng đất. Vì: có chuyển cho ai đâu mà nộp. Theo mình nhớ là: Đối với chung cư thì chỉ có GCN quyền sử dung căn hộ thôi (chủ quyền hồng đấy) sau khi thời gian dự án kết thúc (vài chục năm gì đấy) thì Chủ đầu tư bàn giao lại toàn bộ cho cơ quan chức năng quản lý nhà đất.
 
Trên đay là những quan điểm riêng của cá nhân tui. rất mong bác nào biết thêm chỉ giáo giùm. Thanks!
 
 
Back to Top
builuyen84 View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực
Avatar

Joined: 14/10/2008
Location: Ha Noi
Status: Offline
Points: 183
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote builuyen84 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 04/11/2008 at 13:30
Không phải là em có ý xoá bài đâu. Vì sáng nay em đang post bài hỏi thì phải đi họp giao ban (hôm qua mưa không ai đi làm) nên lúc sau em mới post bài lên được. Lúc post xong mới thấy là trong lúc em đi họp thì mọi người đã trả lời hết những vấn đề em cần hỏi rồi. Không ngờ mọi người lại trả lời em rồi. Vậy nên em mới xoá bài mà.
Thật sự xin lỗi mọi người nha. Em không cố ý đâu,.
mèo lười buồn ngủ
Back to Top
Mr.Dean View Drop Down
Moderator Group
Moderator Group
Avatar

Joined: 18/09/2008
Status: Offline
Points: 525
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote Mr.Dean Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 04/11/2008 at 15:52
@ trongdaihaco: Trong thực tế thì tính thuế chuyển mục đích SDĐ. Còn đây là bài tập thôi mà (đề bài không đề cập nên ta không cần phải tính Big%20smile). Cảm ơn bạn đã chia sẽ!
@ builuyen84: Xét thấy thái độ thành khẩn của cô nương nên tại hạ bỏ quá cho. Don't it again! Cool
Back to Top
handballvn View Drop Down
Admin Group
Admin Group
Avatar
Qui ẩn giang hồ

Joined: 15/10/2008
Location: Hà Nội
Status: Offline
Points: 1470
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote handballvn Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 04/11/2008 at 18:05
19511250000.00
Là đáp số của em, giống anh dean rồi.
So với đáp số của trongdaihaco thì có 1 chút khác biệt, em phát hiện ra là chỗ này

Originally posted by trongdaihaco trongdaihaco wrote:

 - Thuế chuyển quyền SD đất: 3.000 x (800.000 - 72.000) x 4% = 0.08736 tỷ

Bác giải thích cho em cái 4% này là cái gì và bác lấy ở đâu ra với
Mà bài này là ví dụ đơn giản, ko sát với thực tế lắm, mọi người vào làm bài này trong này nè, bài thứ 2 của em post ý nhá.
http://thamdinhgia.org/forum_posts.asp?TID=601


Edited by handballvn - 04/11/2008 at 18:09
Nguyễn Minh Tú

Công ty Cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá Đông Nam

ĐT: 0913028620

Email: 0913028620@yahoo.com
Back to Top
leo87 View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực
Avatar

Joined: 22/10/2008
Location: hà nội
Status: Offline
Points: 63
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote leo87 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 05/11/2008 at 23:45

Khách hàng yêu cầu: Công ty ABC, Địa chỉ: số 123/456, đường phố X, Hà Nội.
    - Bất động sản yêu cầu định giá: Quyền sử dụng đất và công trình xây dựng tại số 123/456, đường phố X, Hà Nội.

    - Mục đích định giá: chuyển nhượng

    - Thời gian định giá: tháng 10 năm 2008

Phần II: Kết quả khảo sát hiện trạng

    I. Đặc điểm pháp lý, kinh tế- kỹ thuật của BĐS


    1. Đặc điểm pháp lý

    - Quyết định của Thủ tướng Chính phủ số 456/QĐ-TTg, ngày 10/10/2007, cho phép Công ty ABC được bán tài sản là nhà xưởng, các công trình xây dựng khác và chuyển quyền sử dụng đất tại số 123/456, đường phố X, Hà Nội.

    - Bản vẽ hiện trạng các hạng mục công trình xây dựng tại số 123/456, đường phố X, Hà Nội, do công ty tư vấn địa ốc HN đo vẽ, đã được Sở xây dựng thành phố HN kiểm tra.

    - Bản đồ vị trí hiện trạng: xác định vị trí, bảng phân loại diện tích, bảng chỉ dẫn diện tích của khu đất tại số 123/456, đường phố X, Hà Nội., do trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố HN cấp ngày 10/4/2007.

    2. Đặc điểm kinh tế- kỹ thuật

    2.1 Đặc điểm quyền sử dụng đất

    - Tổng diện tích khuân viên: 35m x 50m = 1.750m2. Trên đất có công trình xây dựng với tổng diện tích xây dựng: 1.500m2.

    - Vị trí: khu đất nằm trong ngõ rộng 6m, cách đường phố X 180m.

    - Tình trạng: Ngõ bê tông rộng 6m, hạ tầng kỹ thuật tương đối hoàn chỉnh, vị trí đất bằng phẳng, đường giao thông tương đối thuận lợi, tình trạng an ninh khu vực BĐS toạ lạc tốt.

    - Bất động sản có khả năng phát triển và được phép phát triển thành trung tâm dịch vụ và căn hộ cao cấp.
2.2 Công trình xây dựng

STT

Tên tài sản

Đặc điểm kinh tế-kỹ thuật

Số lượng

  1

Nhà văn phòng

Nhà xây 2 tầng, xây dựng năm 1992.Móng,khung bê tong cốt thép,tường xây gạch dày 20cm, quét vôi bị thấm nước vài nơi

-         Tầng 1: cửa sắt kéo 2 cánh,cửa sổ sắt kính 2 cánh, sàn lát gạch bông, trần thạch cao, tường ngăn xây gạch dầy 10cm quét vôi.

-         Tầng 2: sàn bê tông,lát gạch bông, trần nhựa, mái tôn.

-         Cầu thang bê tông cốt thép, tay vịn gỗ.

520m2

  2

Nhà xưởng sản xuất và kho hàng

-         Nhà dạng hình chữ nhật, bước cột 6m,cao 7.5m.Năm xây dựng 1994.

-         Kết cấu:

+ Móng bê tông cốt thép, cột thép hình hộp 16*24(cm)

+ Nền bê tông, tường bao xây gạch dày 20cm quét vôi, trên tường gắn nhiều cửa sổ khung sắt + kính bật và lam gió.

+ Mái kết cấu vì kèo, xà gồ thép,mái tôn sóng  vuông và tôn lấy sáng.

830m2

  3

Nhà thường trực

Năm xây dựng 1992. Móng, khung cột gạch,tường xây gạch dầy 10cm, quét vôi, bong tróc nhẹ và thấm 1 số nơi, nền lát gạch bông.Mái Pibro ximang, vì kèo thép.

Phòng vệ sinh: tường ốp gạch men 10cm *10cm, cao 1m, phía trên quét vôi.Thiết bị vệ sinh: bồn cầu, lavabo hiệu Thiên Thanh.

150m2

 

 

 

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

III/ ĐÁNH GIÁ CHẤT LƯỢNG CÔNG TRÌNH

( Theo thông tư liên bộ sô 13/LB-TT ngày 18/08/1994 của Liên Bộ Xây dựng - Bộ Tài chính - Ban Vật Giá Chính phủ hướng dẫn xác định phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà ở trong bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê)

1.Tỷ trọng các kết cấu chính

        Bộ

    Phận

Công trình

Móng

Cột trụ

Tường

Nền

Kèo dầm

Mái

Cửa

Nhà văn phòng

7.6

 

39.0

20.9

 

17.0

9.0

Nhà sản xuất và kho

5.0

7.7

18.0

9.2

8.4

27.0

15,0

Nhà thường trực

19.0

 

16.7

8.8

 

40.4

10.1

 

2/ Chất lượng còn lại của các kết cấu chính (%)

     Bộ    phận

 

Công trình

Móng

Cột trụ

Tường

Nền

Kèo dầm

Mái

Cửa

Nhà văn phòng

60

 

60

55

 

55

60

Nhà sx và kho

60

40

50

35

35

30

55

Nhà thường trực

40

 

40

50

 

50

40

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Phần IV: các thông số điều tra về khu đất

    I. Thông tin về quy hoạch kiến trúc của khu đất


    (Theo quy định của Sở Xây dựng, Quy hoạch kiến trúc Thành phố)

    - Quy hoạch: khu dân cư cáo cấp

    - Mật độ xây dựng tối đa: 55%

    - Tổng diện tích được sử dụng: 100%

    - Phương án đầu tư: xây dựng chung cư để bán, dự án đầu tư trong 2 năm, số tầng 20

 

đề bài hơi dài.mọi người giúp t nhá.t còn nhiều thắc mắc lắm

 
 

 
 
 


Edited by handballvn - 06/11/2008 at 11:30
Back to Top
leo87 View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực
Avatar

Joined: 22/10/2008
Location: hà nội
Status: Offline
Points: 63
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote leo87 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 06/11/2008 at 02:54

 

  II. Các thông tin tổng quát
    (Chuyên gia định giá cung cấp từ việc nghiên cứu thị trường và sử dụng các phương pháp định giá để đưa ra)
    - Chi phí quản lý và chi phí bán: 2% (tính trên tổng doanh thu bán dự án)
    - Tỷ suất lợi nhuận nhà đầu tư: 10% (tính trên tổng doanh thu)
    - Chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật: 350.000đ/m2 (tính bình quân cho 1m2 đất)
    - Chi phí mua công trình xây dựng cũ bình quân: 200.000đ/m2 (tính bình quân cho 1m2 xây dựng)
    - Chi phí tháo dỡ công trình cũ: 25.000đ/m2 (tính bình quân cho 1m2 xây dựng)
    - Chi phí khảo sát, thiết kế: 50.000đ/m2 (tính trên diện tích xâu dựng)
    - Tỷ lệ thu hồi chi phí mua công trình xây dựng cũ: 10% (tính trên đơn giá xây dựng công trình cũ)
    - Nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất: 100% (tính trên diện tích xây dựng)
    - Hệ số chiết khấu: 18%
    - Tỷ lệ bán diện tích xây dựng:
      + Ngay năm đầu (năm 0): 70% (tính trên diện tích sàn xây dựng)
      + Năm kế tiếp (năm 1): 30% (tính trên diện tích sàn xây dựng)
    - Đơn giá quyền sử dụng đất theo Quyết định của Nhà nước: 1.900.000đ/m2
    - Đơn giá thị trường xây nhà mới công trình xây dựng có tính năng hữu dụng tương đương với công trình cũ: + Nhà văn phòng: 1.100.000đ/m2
                + Nhà sản xuất, kho: 800.000đ/m2
                + Nhà thường trực: 750.000đ/m2
    - Đơn giá bán diện tích xây dựng dự kiến ngay năm đầu: 15 triệu đồng/m2
    - Đơn giá bán diện tích xây dựng dự kiến trong năm kế tiếp tăng 10%
    - Đơn giá thị trường xây dựng công trình nhà ở theo thiết kế dự kiến: 5 triệu đồng/m2.
    - Đối với phần diện tích 20m đầu tính bằng 100% mức giá mặt tiền ngõ. Đối với diện tích còn lại tính bằng 70% mức giá phần diện tích đầu
III. Thông tin về động thái thị trường và người mua tiềm năng
    Tại thời điểm định giá, giao dịch bất động sản rất trầm lắng, giao dịch thành công ít. Thị trường bất động sản theo đánh giá của các chuyên gia hiện nay đang đóng băng.
Phần V: kết quả thu thập thông tin
    I. Các bất động sản so sánh

STT

Vị trí

Nguồn thông             tin

Diện tích

Đặc  điểm

Pháp lý

Giá thị trường QSDĐ

SS1

Nhà số 14/435, đường phố X

- Khảo sát thực tế ngày 2/11/2006

- Liên hệ 888(a Quang)

DTKV: 6*15=90m2

DTSD: 90m2

Vị trí: Nhà nằm mặt ngõ rộng 6m, cách BĐS định giá 400m, có vị trí thuân lợi hơn BĐS định giá

Cấu trúc: Nhà 2 tầng

 

Sổ đỏ

24,488 trđ/m2

SS2

Nhà số 59/456,

đường phố X

- Báo mua bán ngày 28/10/2006

- Khảo sát thực tế ngày 8/11/2006

- Liên hệ 999(a.Hồng)

DTKV: 3*15=45m2

DTSD: 45m2

Vị trí: Nhà nằm ở vị trí tương đồng với BĐS

định giá, cách đường  khoảng 60m, cách BĐS định giá khoảng 380m

Cấu trúc: Nhà 2 tầng

 

 

Sổ đỏ

21,242 trđ/m2

SS3

Nhà số 15/446,

đường phố X

- Khảo sát thực tế ngày 19/11/2006

- Liên hệ 777(c. Hoa)

DTKV: 4*25m2=100m2

DTSD: 200m2

Vị trí: nhà nằm rất gần BĐS định giá, có vị trí tương đồng, cách BĐS định giá khoảng 50m

Cấu trúc: Nhà 2 tầng

 

Sổ đỏ

20,282 trđ/m2

SS4

Nhà số 25/440,

đường phố X

Khảo sát thực tế ngày  17/11/2006

Liên hệ 666(c.Lan)

DTKV: 100m2

DTSD: 300m2

DTKV: Có vị trí tương đồng,lợi thế kinh doanh thấp hơn.

 

Cấu trúc: Nhà mới xây 3 tầng, có sân thượng

 

Sổ đỏ

21,361 triệu đ/m2

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 II. Hệ số điều chỉnh giữa giá BĐS so sánh và BĐS định giá
    Điều chỉnh các BĐS so sánh về BĐS chuẩn giả định có những đặc điểm tương tự BĐS định giá (BĐS chuẩn: có sổ đỏ tư nhân, mặt tiền ngõ rộng 5- 6m và quy mô diện tích khoảng 80- 100m2) tại khu vực BĐS cần định giá. Hệ số điều chỉnh theo đánh giá của chuyên viên định giá hiện trạng được thể hiện trong bảng sau (Theo đánh giá của chuyên viên định giá):

STT

Chỉ tiêu điều chỉnh

SS1

SS2

SS3

SS4

1

Vị trí

-4%

0%

2%

0%

2

Pháp lý

-2%

-2%

-2%

-2%

3

Môi trường sống, an ninh

-4%

0%

0%

-2%

4

Môi trường kinh doanh

0%

0%

0%

3%

5

Quy mô

-2%

2%

0%

0%

6

Hiệu quả sử dụng

-2%

-2%

0%

-2%

7

Tỷ lệ mức giá được điều chỉnh

-14%

-2%

0%

-3%

8

Giá bán

24,488 trđ/m2

21,242 trđ/m2

20,282 trđ/m2

21,361 trđ/m2

9

Giá bán đã điều chỉnh

21,06  trđ/m2

20,817

trđ/m2

20,282

trđ/m2

20,72

trđ/m2



Edited by handballvn - 06/11/2008 at 11:29
Back to Top
Mr.Dean View Drop Down
Moderator Group
Moderator Group
Avatar

Joined: 18/09/2008
Status: Offline
Points: 525
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote Mr.Dean Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 06/11/2008 at 10:58
Originally posted by handballvn handballvn wrote:

19511250000.00
Là đáp số của em, giống anh dean rồi.
So với đáp số của trongdaihaco thì có 1 chút khác biệt, em phát hiện ra là chỗ này

Originally posted by trongdaihaco trongdaihaco wrote:

 - Thuế chuyển quyền SD đất: 3.000 x (800.000 - 72.000) x 4% = 0.08736 tỷ

Bác giải thích cho em cái 4% này là cái gì và bác lấy ở đâu ra với
Mà bài này là ví dụ đơn giản, ko sát với thực tế lắm, mọi người vào làm bài này trong này nè, bài thứ 2 của em post ý nhá.
http://thamdinhgia.org/forum_posts.asp?TID=601

CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ

 

    - Luật Thuế Chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung  một số điều của Luật Thuế Chuyển quyền sử dụng đất

    - Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế Chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung  một số điều của Luật Thuế Chuyển quyền sử dụng đất

    - Nghị định số 164/2003/NĐ-CP ngày 22/12/2003 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế TNDN

    - Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 hướng dẫn thi hành  Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế Chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế Chuyển quyền sử dụng đất

Thuế suất thuế CQSDĐ

    a) Đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, thuế suất là 2% (hai phần trăm).

    b) Đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác không thuộc các loại đất quy định tại điểm a trên đây, thuế suất là 4% (bốn phần trăm).

Back to Top
handballvn View Drop Down
Admin Group
Admin Group
Avatar
Qui ẩn giang hồ

Joined: 15/10/2008
Location: Hà Nội
Status: Offline
Points: 1470
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote handballvn Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 06/11/2008 at 11:36
Ra vậy, trước giờ em ko để ý điều này. Trên bài tập hầu như không nói đến điều này. Đúng là phải ra làm thực tế mới biết được, nhưng giải đáp thế này sẽ làm cho em nhớ và để ý đến điều đó trong những lần sau.
Thanks anh dean đã chỉ bảo ^^
Nguyễn Minh Tú

Công ty Cổ phần Tư vấn và Thẩm định giá Đông Nam

ĐT: 0913028620

Email: 0913028620@yahoo.com
Back to Top
thuy ngan View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 13/11/2008
Status: Offline
Points: 3
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote thuy ngan Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 13/11/2008 at 09:22
hix!day la bai thay Binh cho lop chuyen nganh dinh gia lam ma!

BQT to thuy ngan : Lưu ý sử dụng tiếng Việt có dấu khi post bài


Edited by handballvn - 13/11/2008 at 15:21
Back to Top
minhtridhnh View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới
Avatar

Joined: 25/11/2008
Location: TPHCM
Status: Offline
Points: 20
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote minhtridhnh Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 13/12/2008 at 09:26
ong leo87 co bai giai cua bài nay ko, post len cho moi nguoi tham khao voi
Quyết không yêu để tiền uống rượu
Sống cô đơn cho gái thèm chơi
Back to Top
leanhquoc View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 13/12/2008
Status: Offline
Points: 4
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote leanhquoc Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 13/12/2008 at 09:44
cho mình có góp ý nhỏ: các bạn post bài lên thì nên đổi màu nền chữ. Chứ như bạn Leo87 đưa lên thì chả thấy j cả. 
Back to Top
builuyen84 View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực
Avatar

Joined: 14/10/2008
Location: Ha Noi
Status: Offline
Points: 183
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote builuyen84 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 13/12/2008 at 09:50
Không phải đâu, cái này bạn phải ý kiến với bác admin. Bác ấy thay đổi màu nền của diễn đàn, nên thành ra màu chữ mới thế đấy chứ. Trước kia có như vậy đâu, nhìn rõ lắm mà.
mèo lười buồn ngủ
Back to Top
girl_1310 View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới
Avatar

Joined: 25/12/2008
Location: hà nội
Status: Offline
Points: 2
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote girl_1310 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 25/12/2008 at 10:51
có bạn nào trên diễn dàn k? jup mình lam bài tập với ktct với mình sắp thi mà nhiều cái khó hiểu quá có ai có thời gian thi jup mình với mình cám ơn nhiềuSmile
¬ƒ—§î®ô…†áø°………¬ƒ—§î®ô…¢äm°
Back to Top
taibeo View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới
Avatar

Joined: 15/11/2008
Location: TPHCM
Status: Offline
Points: 3
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote taibeo Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 26/02/2009 at 22:20

Mấy anh chị cho em xin hỏi một chút, nếu mình thẩm định một khu đất trống có tiềm năng phát triển là xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê và mảng đất này đã đầy đủ về mặt pháp lý nhưng đang cần thẩm định cho mục đích chuyển nhượng như vạy khi này doanh thu sẽ diễn ra trong nhiều năm, cònchi phí có xuất hiện ở những năm đầu xây dựng.Như vậy mình tính doanh thu chiết khấu về hiện tại ( cho dù dự án đó kéo dài 20 năm luôn), và còn chi phí thì xuất hiện ở những năm đầu xây dựng còn những năm sau tiế thoe thì minh tính như thế nào và chiết khấu làm sao. Mong mấy bạn và anh chị hãy giúp em để em có thể làm tốt dề tài thực tập

tai
Back to Top
thanhhai View Drop Down
Admin Group
Admin Group
Avatar

Joined: 02/07/2008
Location: Hà Nội
Status: Offline
Points: 2217
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote thanhhai Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 26/02/2009 at 22:43
Chi phí và doanh thu xảy ra vào thời điểm nào thì chiết khấu thời điểm đó về hiện tại bạn à. Chỉ có điều, để thẩm định BĐS này ngoài các chi phí xây dựng ban đầu ra chúng ta còn có các chi phí khác trong quá trình kinh doanh: như chi phí quản lý, chi phí tiếp thị, chi phí duy tu, bảo dưỡng....
Tất cả các chi phí phát sinh thời điểm nào thì chúng ta chiết khấu thời điểm đó về hiện tại.
Các bạn cho ý kiến thêm nhé.
Nguyễn Thanh Hải
0988.737.838
Công ty CP Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam
Tầng 7, Toà nhà DC Building, Số 144 Đội Cấn, P.Đội Cấn, Q.Ba Đình, Hà Nội
Tel: 04.85875295
Website: http://tdg.com.vn
Back to Top
chuong99 View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực


Joined: 21/11/2008
Location: Saigon
Status: Offline
Points: 89
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote chuong99 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 27/02/2009 at 04:11
Giới hạn về thời gian của phương pháp thặng dư là khi đưa công trình vào hoạt động. Nếu doanh thu kéo dài thì bạn nên vốn hoá phần thu nhập sau khi đưa vào hoạt động để tính.
Back to Top
thanhhai View Drop Down
Admin Group
Admin Group
Avatar

Joined: 02/07/2008
Location: Hà Nội
Status: Offline
Points: 2217
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote thanhhai Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 27/02/2009 at 08:28
Thông thường đối với các công trình văn phòng cho thuê có thời gian khoảng 50 năm (Thời gian xác định) nên theo mình thì phải chạy dòng tiền chiết khấu cho 50 năm.
Trường hợp vốn hóa theo mình chỉ áp dụng cho những bất động sản có thời gian sử dụng lâu dài (Chẳng hạn như các tòa nhà hỗn hợp,....).
Các bạn cho ý kiến thêm nhé.
Nguyễn Thanh Hải
0988.737.838
Công ty CP Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam
Tầng 7, Toà nhà DC Building, Số 144 Đội Cấn, P.Đội Cấn, Q.Ba Đình, Hà Nội
Tel: 04.85875295
Website: http://tdg.com.vn
Back to Top
xuongrong View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực


Joined: 11/11/2008
Status: Offline
Points: 133
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote xuongrong Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 28/06/2010 at 17:23
Ở phương pháp thặng dư khi định giá đất trống. Nếu trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời hạn sử dụng là lâu dài. Nhưng dự án là trong năm 50 năm. Vậy trong trường hợp này thì mình cho dòng tiền chạy trong 50 năm thì có đúng không ạ? Mong các anh chị trong diễn đàn giải đáp  hộ em vấn đề nay ạ
Back to Top
pemy View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới
Avatar

Joined: 07/09/2010
Location: nha trang
Status: Offline
Points: 3
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote pemy Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 10/09/2010 at 17:02
ai có bài giải bài tập của anh leo97 thì post lên cho em tham khảo với. em mới học môn này nên cũng chưa bit rõ lắm. thanks nhìu
sống đừng để người khác khinh rẻ mình
Back to Top
tathihan View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 14/05/2012
Status: Offline
Points: 3
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote tathihan Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 14/05/2012 at 09:49
Originally posted by trongdaihaco trongdaihaco wrote:

Tui giải thử bà con xem nhé.
1. Diện tích đất thương phẩm: 15.000m2 x 50% = 7.500m2.

- Diện tích đất phân lô bán nền: 7.500m2 x 40% = 3.000m2

  + 2.000m2 tương ứng 20 nền - 100m2.

  + 1.000m2 tương ứng 04 nền - 250m2. 

- Diện tích đất xây dựng chung cư: 7.500m2 x 60% = 4.500m2.

  + Diện tích sàn xây dựng chung cư 10 tầng: 4.500 x 10 = 45.000m2.

2. Doanh thu phát triển:

(2.000 x 3.000.000)+(1.000 x 2.700.000)+(45.000x75%x5.000.000) = 177,45 tỷ.

3. Chi phí:

 - Đầu tư cơ sở hạ tầng: 15.000 x 200.000 = 3 tỷ

 - Chi phí quy hoạch: 0,3 tỷ

 - Nghĩa vụ TC do chuyển mục đích SD đất: 7.500 x (800.000 - 72.000) = 5,46 tỷ

 - Chi phí về bán: 1% x 177.450.000.000 = 1,7745 tỷ

 - Chi phí xây dựng chung cư: 45.000 x 3.000.000 = 135 tỷ

 - Lãi vay ngân hàng: 10% x 50% x 135.000.000.000 = 6,75 tỷ

 - Thuế chuyển quyền SD đất: 3.000 x (800.000 - 72.000) x 4% = 0.08736 tỷ

 - Lãi cho nhà đầu tư: 20% x (3 tỷ + 0,3 tỷ + 5,46 tỷ) = 1,752 tỷ

Tổng chi phí phát triển: 154,12386 tỷ

4. Giá trị lô đất: 177,45 tỷ - 154,12386 tỷ = 23.326.140.000 đồng.

Giá bình quân 1m2 đất đó là: 23.326.140.000 / 15.000 = 1.555.000đ/m2.

 

Mong các bác cho góp bài làm của em....!

 
t tưởng cp bán cho vào phần doanh thu để tính dthu sau bán
Back to Top
 Post Reply Post Reply
  Share Topic   

Forum Jump Forum Permissions View Drop Down



This page was generated in 0.500 seconds.
Công ty CP Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam
Địa chỉ: P.108A & P.304 Tòa nhà Building, số 23 Láng Hạ, phường Thành Công, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội.
Tel: 04.66755933 - 04.35190259 - 04.85875295 Fax: 04.35190018
Website: www.tdg.com.vn; www.dinhgia.com.vn; www.appraisal.com.vn