New Posts New Posts RSS Feed - Bài tập thẩm định giá
  FAQ FAQ  Forum Search   Events   Register Register  Login Login

Bài tập thẩm định giá

 Post Reply Post Reply
Author
catoon2b View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới
Avatar

Joined: 02/02/2009
Location: sài gòn
Status: Offline
Points: 18
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote catoon2b Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Topic: Bài tập thẩm định giá
    Posted: 18/06/2009 at 12:42
BDS thẩm định là khu nhà xưởng, diện tích 20.000m2, hiện là đất trống. hãy tính giá trị thị trường khu đất này . Được biết:
a/ khu đất này theo quy hoạch dự kiến là khu dân cư, tỷ lệ sử dụng đất theo quy định 60%. Cũng theo quy hoạch 50% diện tíhc đất thương phẩm dành cho xây dựng chung cư 8 tầng, 50% dành cho phân lô, bán nền với 40 nền nhà liên kế có diện tích 90m2/nền và 10 nền nhà biệt thự có diện tích 240m2/nền.
-Giá bán căn hộ chung cư bình quân 4.500.000đ/m2 chưa có VAT, diện tích căn hộ chung cư bán được bằng 75% tổng diện tích sản xây dựng.
-giá bán nền đất theo giá đất phù hợp ở thị trường khu vực đó

Qua thu thập có 3 BDS ở các dự án gần cận khu vực đất này vừa giao dịhc thành công:
-BDS1 có diện tích 80m2, diện tích sản xây dựng 120m2, nhà 2 tầng kết cấu khung, sản,mái bê tông cốt thép, nền lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 90%, vừa bán giá 594.000.000. đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 1.800.000đ/m2
-BDS2 có diện tích đất 180m2, diện tích sản xây dựng 180m2, nhà 2 tầng có kết cấu khung, sàn bê tông cốt thép, mái ngói, tưởng gạch, tầng trệt lát gạch granite. lầu 1 lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 85% , vừa bán với giá 1.170.000.000đ. đơn giá xây dựng mới nhà tương tự 2.000.000đ/m2
-BDS3 có diện tích đất 240m2, diện tích sản xây dựng 200m2, nhà 2 tầng kết cấu khung, sàn bê tông cốt thép, tường gạch, mái ngói, toàn bộ nền lát gạch granite, cầu thang gỗ,chất lượng còn lại 95% vừa bán với giá 1.498.000.000đ. đơn giá xây dựng mới nhà tượng tự 2.200.000đ/m2

b/Chi phí phát triển:
-đầu tư hạ tầng bình quân 250.000đ/m2
-quy hoạch 500.000.000đ
xây dựng chung cư bình quân 2.500.000đ/m2
vay ngân hàng 50%chi phí xây dựng chung cư, thời hạn vay 1 năm, lãi suất 10%/năm
-chi về bán 1%doanh thu
lãi cho nhà đầu tư 20% giá trị đất, chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí quy hoạch, tiền chuyển mục đích sử dụng đất.
- giá đất theo quy định NN tại khu vực này: đất ở 2.000.000đ/m2  , đất sản xuất  phi nông nghiệp 1.200.000đ/m2

Back to Top
trantrungthanhtl View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực


Joined: 10/10/2008
Status: Offline
Points: 117
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote trantrungthanhtl Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 18/06/2009 at 13:05
bài này sử dụng pp so sánh và pp thặng dư
Back to Top
catoon2b View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới
Avatar

Joined: 02/02/2009
Location: sài gòn
Status: Offline
Points: 18
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote catoon2b Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 19/06/2009 at 15:37
Em vừa làm thử, các bác xem em làm đúng không ạh!!!!! ^^
Diện tích đất XD 12.000m2     :
+ 6.000 m2 xây dựng chung cư
+ 6.000 m2 phân lô bán nền   -- 40 nền nhà liên kế (90m2) và 10 nền biệt thự (240m2)
 
A/ Xác định đơn giá quyền sử dụng đất phân lô bán nền :
BDS1: Giá trị quyền sử dụng đất= giá trị BDS- Giá trị còn lại công trình trên đất-đền bù
= 594.000.000 -(1.800.000x120)x90% = 399.600.000 (đ)
đơn giá quyền sử dụng đất BDS1: 399.600.000/80m2 = 4.995.000 (đ/m2)
Tương tự trên ta có :
Đơn giá quyền sử dụng đất BDS2 : 4.800.000(đ/m2)
Đơn giá quyền sử dụng đất BDS3 : 4.500.000(đ/m2)
 
Nhận xét :
* Đất nền nhà liên kế có diện tích tương tự BDS1 à đơn giá quyền sử dụng đất của đất nền nhà liên kế là 4.995.000(đ/m2)
* Đất nền nhà biệt thự có diện tích tượng tự BDS3 à đơn giá quyền sử dựng đất của đất nền nhà biệt thự là 4.500.000(đ/m2)

 
B/ Ước tính doanh thu :
 
(4.500.000 x6000x8x75%)+(40x90x4.995.000)+(10x240x4.500.000)= 190,782 tỷ
 
C/ Chi phí :
 
- Đầu tư hạ tầng         (250.000đ/m2x12.000) = 3tỷ
- Quy hoạch 0,5 tỷ
- Chi phí xây dựng chung cư (2.500.000x6000x8)= 120tỷ
- Lãi vay (120x50%)x10%= 6tỷ
- Tiền chuyển mục đích SD đất (2.000.000-1.200.000)x12.000= 9,6tỷ                                             
- Chi về bán (190,782 tỷ x 1%)= 1,90782 tỷ
- Lãi nhà đầu tư ( X+3+0,5+9,6)x20%  ( với X là giá trị khu đất)
Tổng chi phí : 143,62782 tỷ+ 0,2X
 
Giá trị khu đất: X= 190,782 – ( 143,62782+0,2X) à X= 39,29515 tỷ

Edited by Mr.Dean - 20/06/2009 at 23:13
Back to Top
leanhquoc View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 13/12/2008
Status: Offline
Points: 4
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote leanhquoc Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 19/06/2009 at 17:20
Theo mình được biết tiền chuyển mục đích sử dụng đất phải tính trên toàn bộ diện tích đất là 20000 m2 chỉ có thuế chuyển quyền sử dụng đất mới tính trên diện tích đất thương phẩm thôi. 
Back to Top
catoon2b View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới
Avatar

Joined: 02/02/2009
Location: sài gòn
Status: Offline
Points: 18
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote catoon2b Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 19/06/2009 at 22:18
chít chít!!! Em nhầm mất rùi Cry. Cảm ơn bác. Để em sửa lại cái nào!!!
Back to Top
catoon2b View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới
Avatar

Joined: 02/02/2009
Location: sài gòn
Status: Offline
Points: 18
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote catoon2b Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 19/06/2009 at 23:46
Em chỉnh sửa lại đây, các bác xem rùi góp ý thêm cho em^^ ( khổ thân em, gà quá đi thôi ^^)
 
Diện tích đất XD 12.000m2:
+ 6.000 m2 xây dựng chung cư
+ 6.000 m2 phân lô bán nền   -- 40 nền nhà liên kế (90m2) và 10 nền biệt thự (240m2)
 
A/ Xác định đơn giá quyền sử dụng đất phân lô bán nền :
BDS1: Giá trị quyền sử dụng đất= giá trị BDS- Giá trị còn lại công trình trên đất-đền bù
= 594.000.000 -(1.800.000x120)x90% = 399.600.000 (đ)
Đơn giá quyền sử dụng đất BDS1: 399.600.000/80m2= 4.995.000 (đ/m2)
 
Tương tự trên ta có :
Đơn giá quyền sử dụng đất BDS2 : 4.800.000(đ/m2)
Đơn giá quyền sử dụng đất BDS3 : 4.500.000(đ/m2)
 
Nhận xét :
* Đất nền nhà liên kế có diện tích tương tự BDS1 à đơn giá quyền sử dụng đất của đất nền nhà liên kế là 4.995.000(đ/m2)
* Đất nền nhà biệt thự có diện tích tượng tự BDS3 à đơn giá quyền sử dựng đất của đất nền nhà biệt thự là 4.500.000(đ/m2)

 
B/ Ước tính doanh thu :
 
(4.500.000 x6000x8x75%)+(40x90x4.995.000)+(10x240x4.500.000)= 190,782 tỷ
 
C/ Chi phí :
 
- Đầu tư hạ tầng:         (250.000đ/m2x12.000) = 3 tỷ
- Quy hoạch                                      0,5 tỷ
- Chi phí xây dựng chung cư:(2.500.000x6000x8) = 120tỷ
- Lãi vay:              (120x50%)x10%          = 6tỷ
- Tiền chuyển mục đích SD đất:             
                   (2.000.000-1.200.000)x20.000 =16tỷ
- Chi về bán                 (190,782 tỷ x 1%) = 1,90782 tỷ
- Lãi nhà đầu tư  ( X+3+0,5+16)x20%  ( với X là giá trị khu đất)
 Tổng chi phí : 151,30782 tỷ + 0,2X
 
Giá trị khu đất: X= 190,782 -( 151,30782+0,2X)
-> X= 32,89515 tỷ

Edited by Mr.Dean - 20/06/2009 at 23:19
Back to Top
capheda View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 26/02/2014
Status: Offline
Points: 4
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote capheda Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 20/05/2014 at 09:28
catoon2b mình tưởng chi phí đầu tư hạ tầng tính trên toàn bộ quy mô đất là 20.000m2 chứDisapprove
Back to Top
 Post Reply Post Reply
  Share Topic   

Forum Jump Forum Permissions View Drop Down



This page was generated in 0.363 seconds.
Công ty CP Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam
Địa chỉ: P.108A & P.304 Tòa nhà Building, số 23 Láng Hạ, phường Thành Công, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội.
Tel: 04.66755933 - 04.35190259 - 04.85875295 Fax: 04.35190018
Website: www.tdg.com.vn; www.dinhgia.com.vn; www.appraisal.com.vn