New Posts New Posts RSS Feed - Lợi nhuận nhà đầu tư và chi phí rủi ro?
  FAQ FAQ  Forum Search   Events   Register Register  Login Login

Lợi nhuận nhà đầu tư và chi phí rủi ro?

 Post Reply Post Reply
Author
thanhhai View Drop Down
Admin Group
Admin Group
Avatar

Joined: 02/07/2008
Location: Hà Nội
Status: Offline
Points: 2217
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote thanhhai Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Topic: Lợi nhuận nhà đầu tư và chi phí rủi ro?
    Posted: 28/08/2008 at 16:06
Theo các bạn thì lợi nhuận nhà đầu tư và phụ phí rủi ro cho ngành kinh doanh bất động sản để tính theo phương pháp thặng dư thì khoảng bao nhiêu là hợp lý?
Đây là một vấn đề mà các công ty thẩm định, mỗi nơi đưa ra một con số khác nhau.
 


Edited by thanhhai - 12/09/2008 at 16:03
Nguyễn Thanh Hải
0988.737.838
Công ty CP Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam
Tầng 7, Toà nhà DC Building, Số 144 Đội Cấn, P.Đội Cấn, Q.Ba Đình, Hà Nội
Tel: 04.85875295
Website: http://tdg.com.vn
Back to Top
cunxanh View Drop Down
Moderator Group
Moderator Group


Joined: 20/07/2008
Status: Offline
Points: 82
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote cunxanh Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 29/08/2008 at 16:01
Theo mình nghĩ lợi nhuận nhà đầu tư phải cao hơn mức lãi suất danh nghĩa, tức là cao hơn mức lãi suất của trái phiếu chính phủ kỳ hạn 05 năm tại thời điểm ngày 25/8/2008 là 16,5%/năm.

Phụ phí rủi ro cho ngành kinh doanh bất động sản : tham khảo con số chung chiếm đa số câu trả lời là : 5% tùy thuộc vào vị trí tọa lạc của bất động sản và uy tín kinh doanh, năng lực ngành nghề, kinh nghiệm nhà đầu tư trong lựa chọn phân khúc thị trường, dự đóan cung cầu thị trường để ước tính, phụ thuộc vào kinh nghiệm thẩm định viên. Mình gửi kèm thống kê kinh tế Vn trong 3 năm và nghiên cứu thị trường BĐS của CBRE để có mức ước tính r rủi ro của ngành đối với trường hợp sử dụng phương pháp lợi nhuận để thẩm định BĐS : tại thời điểm này r = 16.5 + 2.5 = 19, trong điều kiện tổng vốn tự có của chủ đầu tư chiếm từ 50% tổng giá trị dự án, như vậy dự án mới khả thi.( mức lãi suất cho vay của TCTD tại thời điểm này đối với khỏan tài trợ tín dụng trung-dài hạn khỏang 21%)

Với các lý do trên, thời điểm này mà thực hiện thẩm định giá thì giá trị ước tính của QSDĐ là rất thấp so với thời điểm 2007 khỏang r = 14% gồm 12% + rủi ro ngành 2%, như Anh Thanh Hải đã từng tư vấn trong diễn đàn làn trước.




















Back to Top
cunxanh View Drop Down
Moderator Group
Moderator Group


Joined: 20/07/2008
Status: Offline
Points: 82
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote cunxanh Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 29/08/2008 at 16:31
gửi file dinh kem
uploads/18/tai_lieu_kinh_te_vn_2008.rar

Edited by thanhhai - 02/09/2008 at 15:30
Back to Top
cunxanh View Drop Down
Moderator Group
Moderator Group


Joined: 20/07/2008
Status: Offline
Points: 82
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote cunxanh Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 29/08/2008 at 16:41
Back to Top
Hieult View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới
Avatar

Joined: 21/11/2008
Location: Tp.HCM
Status: Offline
Points: 12
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote Hieult Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 19/12/2008 at 10:13
Mình thấy chủ đề này cũng khá thú vị và hiện nay cũng có khá nhiều tranh cãi nhưng có vẻ cộng đồng thẩm định giá tham gia 4R ít quan tâm nhỉ?
Thực tiễn mà không có lý luận là thực tiễn mù quáng. Lý luận mà không có thực tiễn là lý luận suông.
Back to Top
nas_nguyen View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới
Avatar

Joined: 04/12/2008
Status: Offline
Points: 9
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote nas_nguyen Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 30/12/2010 at 14:45
Originally posted by thanhhai thanhhai wrote:

Theo các bạn thì lợi nhuận nhà đầu tư và phụ phí rủi ro cho ngành kinh doanh bất động sản để tính theo phương pháp thặng dư thì khoảng bao nhiêu là hợp lý?
Đây là một vấn đề mà các công ty thẩm định, mỗi nơi đưa ra một con số khác nhau.
 


Theo mình biết thì hiện Việt Nam chưa có công bố chính thức về tỉ suất sinh lợi hay chỉ số rủi ro theo ngành nên khó biết thế nào là con số hợp lý. Vậy nên, các doanh nghiệp trong mỗi ngành tùy thuộc vào vị thế của mình trong ngành mà có mỗi con số hợp lý khác nhau. Và thường thì người ta gộp cả lợi nhuận của nhà đầu tư và phụ phí rủi ro ngành thành một cái đại loại như suất chiết khấu (trong thẩm định dự án theo quan điểm chủ đầu tư) hay lợi nhuận tối thiểu mà Nhà đầu tư khi chấp nhận thực hiện dự án kinh doanh bất động sản (có thể tạm gọi là suất sinh lợi tối thiểu kỳ vọng).

Và như thế, mỗi nhà đầu tư sẽ có mỗi suất sinh lợi tối thiểu kỳ vọng khác nhau. Nó giống như chuyện: người đem tiền gửi Ngân hàng thì suất sinh lợi tối thiểu kỳ vọng là lãi suất tiền gửi của ngân hàng (trong đó đã gồm rủi ro họ có thể chịu là ngân hàng vỡ nợ - mà chắc ở Việt Nam tỉ suất này khá nhỏ); còn người đem tiền đầu tư chứng khoán thì suất sinh lợi tối thiểu kỳ vọng là vài chục đến vài trăm phần trăm mỗi năm theo thống kê thị trường chứng khoán hằng năm đấy (và họ cũng chấp nhận hệ số rủi ro là mất luôn vốn đầu tư).
Back to Top
bebubmt86 View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 30/12/2008
Status: Offline
Points: 5
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote bebubmt86 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 10/06/2013 at 12:41
Originally posted by cunxanh cunxanh wrote:

Theo mình nghĩ lợi nhuận nhà đầu tư phải cao hơn mức lãi suất danh nghĩa, tức là cao hơn mức lãi suất của trái phiếu chính phủ kỳ hạn 05 năm tại thời điểm ngày 25/8/2008 là 16,5%/năm.
Cho mình hỏi chút: cái lãi suất của trái phiếu chính phủ kỳ hạn thì mình lấy đâu ra vậy bạn. Vì mình tìm nhưng có năm có năm ko?




















bebubmt86
Back to Top
 Post Reply Post Reply
  Share Topic   

Forum Jump Forum Permissions View Drop Down



This page was generated in 0.477 seconds.
Công ty CP Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam
Địa chỉ: P.108A & P.304 Tòa nhà Building, số 23 Láng Hạ, phường Thành Công, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội.
Tel: 04.66755933 - 04.35190259 - 04.85875295 Fax: 04.35190018
Website: www.tdg.com.vn; www.dinhgia.com.vn; www.appraisal.com.vn