New Posts New Posts RSS Feed - [ Phương pháp thu nhập ]
  FAQ FAQ  Forum Search   Events   Register Register  Login Login

[ Phương pháp thu nhập ]

 Post Reply Post Reply
Author
Dolinh23 View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 21/10/2018
Location: Hà Nội
Status: Offline
Points: 4
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote Dolinh23 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Topic: [ Phương pháp thu nhập ]
    Posted: 20/12/2018 at 10:35
Mọi người cho mình hỏi chút về PP thu nhập với ạ, mình đang không hiểu đoạn suất khấu hao tài sản với giá trị hiện hành, mong mọi người xem giúp mình với!

Tại một thành phố nọ có 1 tòa nhà 3 tầng, diện tích sử dụng đất là 56m2, diện tích xây dựng ngôi nhà là 50m2. Toàn bộ ngôi nhà đã được cho thuê vào năm 2008 với giá cho thuê là 30 triệu/tháng và chi tiền cọc 100 triệu (gửi ngân hàng lấy tiền lãi hàng năm). Được biết giá xây dựng lại ngôi nhà đó đó là 2 triệu/m2. Đến nay, ngôi nhà đã sử dụng được 10 năm với suất khấu hao tài sản là 1,5%. Phí quản lý tính theo 3% tiền thuê năm, phí duy tu là 1,5% giá trị hiện hành, phí bảo hiểm nhà ở mỗi năm là 1 triệu đồng. Đồng thời theo những quy định có liên quan của Chính phủ, khi cho thuê toà nhà này, mỗi năm phải nộp 1,45 triệu đồng thuế sử dụng đất, 0,75 triệu đồng thuế nhà. Lãi suất tiền gửi ngân hàng bình quân định kỳ hàng năm trên địa bàn thành phố được xác định là 7%. Hãy xác định giá thửa đất trên?
Back to Top
thamdinhgiaVAI View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực
Avatar

Joined: 10/11/2008
Location: Hà Nội
Status: Offline
Points: 512
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote thamdinhgiaVAI Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 20/12/2018 at 18:05
dùng cụm danh từ "Suất khấu hao" là không đúng bởi Khấu hao được sử dụng trong tài chính kế toán để chỉ khoản chi phí phi tiền mặt làm giá trị tài sản cố định ghi trong bảng cân đối kế toán qua thời gian ước tính sử dụng tài sản đó làm căn cứ tính chi phí thường xuyên trong doanh nghiệp. 

Nếu trong Thẩm định giá thì nên gọi là "hao mòn" để tính tuổi đời kinh tế còn lại hoặc tuổi đời thực tế (TĐGVN09). Đề bài như vậy để bạn tính Tuổi đời thực tế = 10 năm  x 1,5% = 15 năm

Tuy nhiên cách ra đề bài như vậy là không phù hợp với thực tế vì việc xác định mức độc hao mòn vật lý hàng năm không thể xác định bằng cách này. Thông thường người ta xác định tuổi đời kinh tế (số năm) có tính tương đối sau đó chia ra tỷ lệ hao mòn bình quân theo đường thẳng hàng năm. Nói "có tính tương đối" vì chất lượng công trình còn phụ thuộc thêm vào các yếu tố sửa chữa thường xuyên, sửa chữa lớn trong quá trình sử dụng, hơn nữa chất lượng còn lại của công trình xây dựng không thấp hơn 40% (do quy định của bộ xây dựng nếu chất lượng nhỏ hơn sẽ nguy hiểm, không được sử dụng). Nếu suy như vậy tuổi đời kinh tế sẽ chỉ có 60% trên 100% thôi. ở đây phân tích theo mặt kỹ thuật thì ví như "tuổi đời kinh tế" của công trình xác định là 50 năm tương đương 100% tức là mỗi năm 2% và tính trừ lùi cho đến khi chỉ còn 0% tương đương với 50 năm "tuổi đời thực tế", tuy nhiên khi còn 40% thì không tính nữa vậy có nên phân bổ 40% còn lại vào ngược vào tuổi đời thực tế chỉ là 30 năm hay không ???

Để đảm bảo tính khả thi hơn khi thực hiện 1 cuộc thẩm định giá, Tiêu chuẩn TĐGVN 09 có đưa ra nhiều phương pháp để tính chất lượng còn lại của công trình, đề bài cũng nên bám sát tiêu chuẩn TĐG hơn và cần dùng từ chính xác hơn


Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam
Viet Nam Appraisal and Inspecion Co.,ltd
Địa chỉ: phòng 403 nhà 88 Phạm Ngọc Thạch, Hà Nội
Điện thoại: 043.5773098 website: vai.pro.vn
Back to Top
thamdinhgiaVAI View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực
Avatar

Joined: 10/11/2008
Location: Hà Nội
Status: Offline
Points: 512
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote thamdinhgiaVAI Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 21/12/2018 at 16:28
Đối với cụm từ "phí duy tu là 1,5% giá trị hiện hành" sẽ được hiểu là nguyên giá xây mới công trình là 50m2  x 3 tầng x 2tr/m2  = 300tr. như vậy chi phí duy tu sẽ bằng 300tr  x 1,5%  = 4,5tr/năm.

Cũng như cách dùng từ "suất khấu hao" việc dùng từ "phí duy tu" và "giá hiện hành là sai, từ đúng là "chi phí sửa chữa thường xuyên bình quân hàng năm" và "trên nguyên giá xây mới". Nếu đề bài là đúng là giá trị hiện hành thì người ra đề phải cho biết chỉ số giá xây dựng hàng năm trong thời gian 10 năm tính từ thời gian xây dựng đến thời điểm định giá.

"Phí bảo hiểm nhà ở" có thể phải dùng đúng sẽ là "phí bảo hiểm kho xưởng hàng năm" bắt buộc khi cho thuê kho xưởng theo quy định vì nhà ở không phải đóng phí bảo hiểm
Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam
Viet Nam Appraisal and Inspecion Co.,ltd
Địa chỉ: phòng 403 nhà 88 Phạm Ngọc Thạch, Hà Nội
Điện thoại: 043.5773098 website: vai.pro.vn
Back to Top
 Post Reply Post Reply
  Share Topic   

Forum Jump Forum Permissions View Drop Down



This page was generated in 0.406 seconds.
Công ty CP Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam
Địa chỉ: P.108A & P.304 Tòa nhà Building, số 23 Láng Hạ, phường Thành Công, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội.
Tel: 04.66755933 - 04.35190259 - 04.85875295 Fax: 04.35190018
Website: www.tdg.com.vn; www.dinhgia.com.vn; www.appraisal.com.vn