Print Page | Close Window

Thẩm định giá trị tiền thuê đất phải nộp cho Nhà nước

Printed From: Phẩm định giá
Category: THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Forum Name: Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
Forum Discription: Kinh nghiệm của từng phương pháp thẩm định giá Bất động sản
URL: http://www.thamdinhgia.org/forum_posts.asp?TID=5649
Printed Date: 19/11/2019 at 07:26


Topic: Thẩm định giá trị tiền thuê đất phải nộp cho Nhà nước
Posted By: VuxTrang
Subject: Thẩm định giá trị tiền thuê đất phải nộp cho Nhà nước
Date Posted: 29/07/2011 at 11:11
Mọi người cho mình hỏi với ạ
Mình đang thẩm định 1 lô đất ở Đông Ngạc, Từ Liêm, HN. Doanh nghiệp họ thuê 1400m2, nhưng họ dùng 400m2 làm văn phòng và nhà xưởng thôi, còn lại họ bỏ trống.
Em sử dụng phương pháp thu nhập, và giả định 1000 m2 đất còn lại làm bãi trông xe. Tuy nhiên, giá tính ra được có 500.000/m2 thôi.
Mọi người cho mình hỏi là cách tiếp cận như của mình, hiện tại là có vấn đề ở chỗ nào à, vì theo như hiện tại của nó thì đất này sử dụng không hiệu quả (đất thuê trả tiền hàng năm 20 năm, đã sử dụng được 1 năm).



Replies:
Posted By: thanhhai
Date Posted: 29/07/2011 at 14:20
Originally posted by VuxTrang VuxTrang wrote:

Mọi người cho mình hỏi với ạ
Mình đang thẩm định 1 lô đất ở Đông Ngạc, Từ Liêm, HN. Doanh nghiệp họ thuê 1400m2, nhưng họ dùng 400m2 làm văn phòng và nhà xưởng thôi, còn lại họ bỏ trống.
Em sử dụng phương pháp thu nhập, và giả định 1000 m2 đất còn lại làm bãi trông xe. Tuy nhiên, giá tính ra được có 500.000/m2 thôi.
Mọi người cho mình hỏi là cách tiếp cận như của mình, hiện tại là có vấn đề ở chỗ nào à, vì theo như hiện tại của nó thì đất này sử dụng không hiệu quả (đất thuê trả tiền hàng năm 20 năm, đã sử dụng được 1 năm).


Khi định giá thì chúng ta tính đến tính đến yếu tố hiệu quả nhất mà lô đất mang lại nhưng phải phù hợp với thông tin quy hoạch và những ràng buộc trong hợp đồng thuê đất (được phép làm gì).
Đối với phần đã xây dựng, sử dụng phương pháp thu nhập là ok rồi. Tuy nhiên, đối với phần 1000m2 kia, bạn có cho rằng lô đất đó dùng cho việc gửi xe là tốt nhất chưa và có khả thi không? Nếu làm dịch vụ khác thì sao ?....


-------------
Nguyễn Thanh Hải
0988.737.838
Công ty CP Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam
Tầng 7, Toà nhà DC Building, Số 144 Đội Cấn, P.Đội Cấn, Q.Ba Đình, Hà Nội
Tel: 04.85875295
Website: http://tdg.com.vn


Posted By: thamdinhgiaVAI
Date Posted: 31/07/2011 at 14:53

Để thầm định loại BDDS này bạn cần sử dụng nhiều nguyên tắc trong đó có những nguyên tắc cơ bản nhất gồm: nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất; nguyên tắc cung cầu; nguyên tắc phân phối thu nhập và nguyên tắc tuân thủ.

Việc bạn tính 1000m2 làm bãi đỗ xe chính là dùng nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất nhưng cũng chưa chắc đã là hiệu quả nhất. kết quả tính được thường thấp hơn khung giá đất (trừ trường hợp đất ở ngoại thành)

Trên lý thuyết có thể sử dụng một hình thức nữa nhưng hơi phức tạp đó là yêu cầu xin thỏa thuận quy hoạch kiến trúc của BDS để có được quy hoạch về mật độ, chiều cao công trình sau đó kết hợp với mục đích cho thuê trong quyết định cho thuê hoặc hợp đồng thuê đất để tính theo phương pháp Thặng dư trên cơ sở kết hợp giữa 3 nguyên tắc Sử dụng tốt nhất - hiệu quả nhất + Phân phối thu nhập + tuân thủ.

Theo tôi đây là cách tính tối ưu có thể thực hiện nhưng do chưa có sự phối hợp chỉ đạo của UBND Thành phố về cung cấp thông tin phục vụ tính giá đất nên việc có được kết quả thỏa thuận kiến trúc là một vấn đề mất thời gian và tiền của của doanh nghiệp thuê đất - khó đáp ứng được.

Việc thực hiện tính giá đất như vậy sẽ tác động mạnh đến doanh nghiệp thuê đất do giá thuê cao, phải cân nhắc kỹ lưỡng giữa nhu cầu sử dụng đất thực tế, khả năng tài chính để có kế hoạch sử dụng đất hiệu quả, tránh được chi phí không cần thiết; Nhà nước cũng có quy hoạch sử dụng đất theo đúng quy định của Luật Đất đai không bị lãng phí tài nguyên đất và quy hoạch đô thị không chắp vá, manh mún.

Đây chỉ là phân tích theo mặt lý thuyết thôi, rất khó áp dụng vào thực tế hoặc có thể sử dụng trong lập luận thôi.



Posted By: 627633
Date Posted: 20/04/2012 at 17:00
Thamdinhgiahanoi nói đúng nhưng thực tế mình chẳng thấy có đơn vị nào dùng cái này cả vì thực tế doanh nghiệp đang muốn giảm tiền đóng thuế chưa đc giờ hiệu quả cao quá hơn đơn giá UB thì chắc DN khóc tiếng mán.hihi

-------------
Phấn đấu vì cs


Posted By: iamtheo
Date Posted: 01/06/2012 at 09:32
Mục đích là xác định giá trị thuê theo thị trường để nộp ngân sách đúng ko bạn! nếu thế sao bạn không làm PPSS , so sánh w giá thuê khu vực lân cận hoặc 1 lô đất khác trong cùng khu - cụm công nghiệp ấy! trong QĐ 129 có ví dụ đó bạn! chạy thặng dư cho đất thuê nghe kì kì ! vd ở trên : ai đi thuê đất 1.000 m2 làm bãi giử xe trong khu công nghiệp, .... ?? bạn phải hỏi kỹ Ban Quản lý khu công nghiệp là đất cho thuê được kinh doanh, sử dụng cho những mục đích gì??? rồi chạy doanh thu dựa trên khả năng kinh doanh nào đem lại lợi nhuận cao nhất! chứ sao chạy "bãi giữ xe" !cái này mà trình lên Sở Tài Chính chắc tụi nó ôm bụng  mà cười chết !



Posted By: hoangtruong88
Date Posted: 17/08/2019 at 08:02
cái này mình đang nghiên cứu

-------------
chống thấm uông bí 0966648382


Posted By: thamdinhgiaueh
Date Posted: 24/08/2019 at 10:15

Từ lý thuyết đến thực tế là một quá trình...

Rất dài như đi bộ 100km, mắc lỗi, sửa chữa…

Thực tiễn, áp dụng được và phù hợp…Tôi ý kiến:

-          Dùng phương pháp so sánh để tính giá đất (thu thập TSSS đất thuê có thời hạn, điều chỉnh thời hạn về tương đồng néu có).

-          Dùng phương pháp chi phí để tính CTXD.




Print Page | Close Window