New Posts New Posts RSS Feed - xem giúp e ví dụ này với
  FAQ FAQ  Forum Search   Events   Register Register  Login Login

xem giúp e ví dụ này với

 Post Reply Post Reply
Author
kiomimi View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 27/11/2011
Location: hn
Status: Offline
Points: 2
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote kiomimi Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Topic: xem giúp e ví dụ này với
    Posted: 27/11/2011 at 00:40
anh chị nào xem giúp e bài này với :
Ví dụ 2
Bất động sản cần thẩm định giá là một khu nhà xưởng có diện tích trên đất 6.000 m2, diện tích nhà xưởng chất lượng còn lại 20%. Hãy tính giá trị thị trường bất động sản này? Được biết:

Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự nhà xưởng đang có trên lô đất 800.000đ/m2.
Khu vực này không được tiếp tục sản xuất phải chuyển thành khu dân cư.
Mục đích sử dụng tối ưu được xác định là đầu tư xây dựng các nhà liên kế để bán có diện tích đất 120m2/căn, diện tích xây dựng 150m2/căn.
Tỷ lệ sử dụng đất ở theo quy định 60%
Giá đất ở theo quy định của Nhà nước: 1.000.000đ/m2.
Chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng bình quân: 200.000đ/m2.
Chi phí xây dựng nhà mới: 1.200.000đ/m2
Chi phí quy hoạch: 100.000.000đ
Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ: 100.000.000đ
Giá bán một căn nhà: 600.000.000đ
Thuế GTGT 5%/doanh thu
Lợi nhuận cho nhà đầu tư phát triển 10%./doanh thu.
Toàn bộ chi phí phải vay ngân hàng lãi suất 0,50%/tháng, thời hạn vay 1 năm.

e chưa hiểu phần giá trị còn lại của nhà xưởng 20% kia sẽ tính trong bài như thế nào. :(



Edited by kiomimi - 27/11/2011 at 00:43
Back to Top
tdv2012 View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực
Avatar

Joined: 16/11/2011
Location: HN
Status: Offline
Points: 386
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote tdv2012 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 27/11/2011 at 10:47
- Bạn sử dụng PP Thặng dư tại TCTĐG số 10.
- Phần nhà xưởng GTCL 20% được tính vào DT phát triển. Đề bài cho đơn giá XD nhà xưởng mới bạn tính như sau: 6.000m2x800.000đ/m2 x 20%.

Back to Top
The_144 View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 23/11/2011
Status: Offline
Points: 3
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote The_144 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 27/11/2011 at 10:55
giá trị còn lại của nhà xưởng là 20% c dùng để tính chi phí bồi thường nhà Xưởng đó
=diện tích nhà xưởng*đơn giá xây dựng nhà xưởng tương tự*chất lượng còn lại
=6000*800000*20%
Back to Top
tdv2012 View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực
Avatar

Joined: 16/11/2011
Location: HN
Status: Offline
Points: 386
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote tdv2012 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 27/11/2011 at 15:47
Originally posted by The_144 The_144 wrote:

giá trị còn lại của nhà xưởng là 20% c dùng để tính chi phí bồi thường nhà Xưởng đó
=diện tích nhà xưởng*đơn giá xây dựng nhà xưởng tương tự*chất lượng còn lại
=6000*800000*20%

1. Bạn này nói cũng chuẩn. Nếu trường hợp Chủ dự án là khác nhau (Vì phải đền bù)--> Tính vào chi phí.
2. Nhưng nếu là 1 Chủ đầu tư thì không phải chi phí đền bù (vì vẫn là của mình mà)--> Tính vào Doanh thu (giá trị thanh lý, thu hồi).
Nhưng theo đề bài ra thì đã cho "Chi phí phá dỡ Nhà xưởng 100tr" rồi. Các bạn làm Giải phóng đền bù chưa: Thường đền bù xong người ta tự phá dỡ cho mình (để họ lấy phế liệu mà), mình đâu phải phá dỡ nữa. Chả nhẽ lại mất cả chi phí phá dỡ, thu gọn đấy: Xong cho người được đền bù đến lấy nhỉ. he he
Vui hầy!LOL
Back to Top
kiomimi View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 27/11/2011
Location: hn
Status: Offline
Points: 2
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote kiomimi Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 27/11/2011 at 17:45

a/ Doanh thu phát triển: Diện tích đất thương phẩm: 6.000m2  x  60%  =  3.600m2 tương ứng 30 nền đất.

               600.000.000đ/căn x 30 căn = 18 tỷ đồng

b/ Tổng chi phí phát triển

Chi phí đầu tư hạ tầng: 200.000đ/m2  x   6.000m2   =   1,2 tỷ đồng

Chi phí xây dựng nhà: 1.200.000đ/m2  x  150m2/căn  x  30 căn  =  5,4 tỷ đồng

Chi phí quy hoạch:                        0,1 tỷ đồng

Chi phí phá dỡ nhà cũ:     0,1 tỷ đồng

Chi phí về bán:                  0,1 tỷ đồng.

Tiền chuyển quyền sử dụng đất nộp Nhà nước

            1.000.000 đ/m2   x   3.600 m2 =         3,6 tỷ đồng

Lãi vay: 10,5 tỷ đồng x 0,5%/tháng x 12 tháng = 0,63 tỷ đồng

Lợi nhuận cho nhà đầu tư: 18 tỷ đồng x  10 % = 1,8 tỷ đồng

Thuế GTGT: 18 tỷ đồng x 5%    =  0,9 tỷ đồng

  Tổng chi phí:                    13,83 tỷ đồng

Giá trị bất động sản:  18 tỷ đồng - 13,83 tỷ đồng =  4,17 tỷ đồng

đáp án thế này đã đúng chưa nhỉ ? chi phí bán 0,1 tỷ đồng là thế nào a?

 



Edited by kiomimi - 27/11/2011 at 17:50
Back to Top
tdv2012 View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực
Avatar

Joined: 16/11/2011
Location: HN
Status: Offline
Points: 386
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote tdv2012 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 27/11/2011 at 18:13
Bạn KIOMIMI được cái giải nhanh. Nhưng chắc đọc đề bài chưa kỹ nên quên phéng cái phần 20% GTCL của Nhà xưởng (anh em đang tranh luận nhau ở trên) là đưa vào DT PT hay CPPT???LOL.
Chi phí bán: Là mọi chi phí để bán được sản phẩm đấy bạn (như chi phí quảng cáo, in ấn, v.v)
Back to Top
Quangnv View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực
Avatar

Joined: 23/11/2011
Location: Hà Nội
Status: Offline
Points: 58
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote Quangnv Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 27/11/2011 at 22:29
Giá trị BĐS nêu trên bao gồm: giá trị đất( tính PP thặng dư) + tài sản trên đất( tinh pp chi phi)
trường hợp thực tế chắc sẽ khác chút it!!!!!!!!!!LOLLOLLOLLOLLOLLOLLOL


Edited by Quangnv - 27/11/2011 at 22:43
Back to Top
thanhhuy01 View Drop Down
Thành Viên Tích Cực
Thành Viên Tích Cực
Avatar

Joined: 03/06/2010
Location: hà nội
Status: Offline
Points: 411
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote thanhhuy01 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 28/11/2011 at 08:15

Có thể 20% là chi phí cơ hội chăng...? Do chuyển đổi mục đích và có qui hoạch nên khu nhà buộc phải phá dỡ. Chính vì vậy giá trị nhà xưởng phá dỡ cũng cần thiết đucợ tính vào.

Tuổi thanh xuân chưa một lần khờ dại
Lúc về già chẳng thể cười khi nhớ tuổi thanh xuân
Back to Top
bibi_dungkhoc View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới
Avatar

Joined: 24/02/2012
Location: hai duong
Status: Offline
Points: 6
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote bibi_dungkhoc Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 29/02/2012 at 21:01
tớ nghĩ như thế này
ta có:
- chi phí phá dỡ là:100tr
-chi phí xây dưng nhà xưởng mới là:6000*800000*20% (1)
vậy giá trị còn lại của công trình là:20%*(1)=
 và GTCL= luôn chi phí đền bù>. Và được cho vào chi phí
hjhjTongue
Back to Top
nhanTDGvn View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 22/12/2011
Status: Offline
Points: 2
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote nhanTDGvn Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 01/03/2012 at 10:48
a/Doanh thu phát triển: Diện tích đất thương phẩm: 6.000m2  x  60%  =  3.600m2 tương ứng 3600 : 150m2=24 căn

               600.000.000đ/căn x 24 căn = 14,4 tỷ đồng

b/ Tổng chi phí phát triển

Chi phí đầu tư hạ tầng: 200.000đ/m2  x   6.000m2   =   1,2 tỷ đồng

Chi phí xây dựng nhà: 1.200.000đ/m2  x  3600 m2  =  4,32 tỷ đồng

Chi phí quy hoạch:                        0,1 tỷ đồng

Chi phí phá dỡ nhà cũ:     0,1 tỷ đồng

 Chi phí bồi thường nhà xưởng: 6000 m2 x 800.000 đ/m2*20%= 0,96 tỷ đồng

tổng chi phí xây dựng: 1,2+4,32+0,1+0,1+0,96= 6,68 tỷ đồng

Lãi vay: 6,68 tỷ đồng x 0,5%/tháng x 12 tháng = 0,4008 tỷ đồng

Lợi nhuận cho nhà đầu tư:  14,4 tỷ đồng x  10 % = 1,44 tỷ đồng

Thuế GTGT: 14,4 tỷ đồng x 5%    =  0,72 tỷ đồng

Tổng chi phí phát triển:                    6,68+0,4008+1,44+0,72= 9,2408 tỷ đồng

c/ Giá trị bất động sản:  14,4 tỷ đồng - 9,2408 tỷ đồng =  5,1592 tỷ đồng

Chi phí bồi thường nhà xưởng theo em nghĩ nhà đàu tư có phải chủ nhà xưởng hay ko thì vẫn phải cho phần đấy vào chi phí phát triển, vì khi nhà đầu tư là chủ nhà xưởng thì để xây dựng công trình mới thì vẫn mất cái % còn lại của nhà xưởng ấy.

Chi phí chuyển quyền sử dụng đất em ko cho vào vì em nghĩ đất là nhà xưởng đang hoạt động thì đã chuyển quyền sử dụng đất rồi trừ khi mảnh đất ấy là đất nông nghiệp ...thì mới cần chi phí chuyển quyền sử dụng đất.

Em chưa làm bất động sản bao giờ đấy chỉ là lý thuyết trên lớp được học có gì các bác xem và chỉ bảo em nhé!

Back to Top
nguyenhoainam_2404 View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới


Joined: 19/04/2012
Location: tp.hcm
Status: Offline
Points: 6
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote nguyenhoainam_2404 Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 09/06/2012 at 18:10
bạn nhanTDG giải sai hết rồi. Sai từ doanh thu phát triển
Back to Top
iamtheo View Drop Down
Thành Viên Mới
Thành Viên Mới
Avatar

Joined: 04/05/2011
Location: Tp.HCM
Status: Offline
Points: 33
Post Options Post Options   Thanks (0) Thanks(0)   Quote iamtheo Quote  Post ReplyReply Direct Link To This Post Posted: 06/09/2012 at 08:38
bài này có lời giải rồi, 1 trong các bài thi thẻ TĐG , các bạn chịu khó search trên diển đàn nha! chúc vui!

Back to Top
 Post Reply Post Reply
  Share Topic   

Forum Jump Forum Permissions View Drop Down



This page was generated in 0.719 seconds.
Công ty CP Đầu tư và Thẩm định giá Việt Nam
Địa chỉ: P.108A & P.304 Tòa nhà Building, số 23 Láng Hạ, phường Thành Công, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội.
Tel: 04.66755933 - 04.35190259 - 04.85875295 Fax: 04.35190018
Website: www.tdg.com.vn; www.dinhgia.com.vn; www.appraisal.com.vn